El futuro del mercado inmobiliario está plagado de interrogantes: ¿habrá más caídas de precios? ¿cuándo se estabilizará el negocio? El director de Fotocasa.es, Christian Palau, cree que sí se verán más bajadas de precios pero en zonas muy concretas. Respecto al papel de la banca en el ladrillo dice que las entidades no quieren ser los reyes de este mercado, sino todo lo contrario.
¿Se ha producido ya un ajuste en los precios de las viviendas?
Hay zonas en donde ya se ha producido el ajuste e incluso hay otras del centro, donde ya comienzan a subir. El mercado es muy heterogéneo. Estimamos que desde los máximos de abril de 2007, los precios han caído una medida del 23%, es decir, que se han devaluado una cuarta parte. Sin embargo, la percepción del ciudadano es que comprarse una casa es caro y la realidad es que siempre lo ha sido. Nuestros padres ahorraban y ahora queremos irnos con el pack completo y eso no puede ser, y menos con la situación actual del país.
¿Cree que hubo una sobrevaloración en los precios de los pisos?
Las cosas no están sobrevaloradas es todo una cuestión de oferta y demanda. Si los precios subían es porque había demanda. Por desgracia, vivimos en un país donde las infraestructuras son de todo menos deseables, lo que obliga a que haya una sobreconcentración en los núcleos urbanos. Un dato, el 65% de los españoles viven a menos de 30 kilómetros de donde han nacido. Los ciudadanos de Londres viven a 70 u 80 kilómetros del centro de la ciudad porque es impensable que alguien viva en la City. Puede haber sobrevaloración en algunas zonas porque también influye el concepto moda como ocurre con cualquier otro producto.
¿Van a bajar más los precios de los pisos?
No bajarán mucho más en lo que se refiere a la media nacional. Si me preguntas por zonas concretas, por ejemplo si van a caer en Seseña la respuesta es sí, o en zonas con alto porcentaje de población inmigrantes también. En las zonas de costa, clarísimamente que sí.
¿No cree que las altas tasas de desempleo puedan acarrear más bajadas de precios?
No hay datos de cuanta gente desempleada tiene que pagar una hipoteca. Lo que sí parece claro es que la crisis se está moviendo a dos velocidades entre la ciudadanía. Lógicamente hay familias muy perjudicadas por la crisis, pero hay otras que mantienen su estatus laboral y su ritmo de vida.
¿Debe la economía española reducir su dependencia del ladrillo?
España debe cambiar su modelo productivo porque somos un país de tocho y sangría. Y ojito con lo de la Sangría porque se nos está acabando. Los turistas que antes venían a España ahora prefieren Croacia, Túnez, Grecia o Albania. En la construcción es necesario un cambio aunque atendiendo al discurso del ministro de Fomento da la sensación de que no se quiera modificar. Según Blanco, el negocio de las reformas y la VPO deben absorber a los parados de la construcción. ¿Qué vamos a lanzar otro Plan E para mantener las tasas de paro bajas? El problema es que hay muchos jóvenes que dejaron los estudios porque en la construcción se ganaba mucho dinero. Ahora nos encontramos con parados sin formación y lo peor de todo, es que esos desempleados aún piensan que la construcción les va a volver a dar trabajo.
Un reciente informe del sector dice que aún falta 15 años para que el negocio inmobiliario se estabilice.
Hay promotores y bancos que calculan que se tardará más. Los datos que manejamos cifran que se necesitarán entre 8 y 10 años para absorber el stock de viviendas. La demanda de pisos se situará entre las 200.000 y 300.000 peticiones anuales y se iniciarán entre 75.000 y 100.000 viviendas al año. Luego tenemos casos como Seseña que no hay quien venda esos pisos. No por las casas, sino por el entorno. ¿Quién se atreve a montar allí un negocio cuando estás en medio de un desierto?
¿Qué papel juega la banca en la reconfiguración del mercado inmobiliario?
Pretenden ser puras inmobiliarias pero no lo son porque ese no es su negocio. Las previsiones de los expertos calculan que los pisos en manos de las entidades rondan los 150.000 inmuebles. Los más pesimistas prevén que esta cifra se eleve hasta los 300.000. Muchos tildan a los bancos de ser los reyes del mercado pero cuando hablas con las entidades te explican que ese no es su objetivo, es más bien un marrón. Dentro del sector financiero auguran que el próximo año recibirán muchos más pisos embargados. Unos activos para los que tardan entre 8 y 11 meses en dar salida (plazo de limpieza ordinario) y durante ese tiempo, el banco tiene que pagar también impuestos por dicho inmueble.
¿Se pueden encontrar gangas entre los pisos de los bancos?
El que piense que en la cartera inmobiliaria de los bancos hay chollos, se equivoca. Alguno ha habido pero en esos casos, ni siquiera salen a la calle. Las viviendas que tienen ahora son difíciles de vender porque hablamos, en general, de activos que les llegan por la vía judicial (embargos) con más de 30 ó 40 años de antigüedad, sin ascensor... Por ejemplo, Casaktua –portal inmobiliario de Banesto- reconocía la semana pasada que en algunos barrios estaban quitando los carteles de “se vende” porque los okupas se colaban en los pisos. Una caja catalana me comentaba que les están llegando pisos embargados con un perfil del propietario muy bajo y se preguntaba a quién se lo va a vender. Esta claro que no va a venir un inversor con un perfil más alto a comprarlo porque la vivienda ya no es una compra especulativa.
Pero ofrecen más facilidades de financiación para sus pisos…
Ese es un gran incentivo. Cuando les piden una hipoteca para alguna de sus viviendas te ofrecen el 100% y en algunos casos, si no ven riesgos, hasta pagan los impuestos. Sin embargo, estamos viendo que situaciones en las que el 50% de las viviendas que vende un banco las está financiando otra entidad porque no quieren perder clientes y terminan concediéndoles la hipoteca. Al final, es lo último que miran los clientes. La gente no compra por marcas, buscas una zona y un precio.
¿Y cuál cree que puede ser la solución?
Reconocer las pérdidas. Si han hecho una mala inversión, ya verás como en las próximas lo hacen mejor. Antes ibas a sacar dinero y salías del banco con una hipoteca debajo del brazo e incluso te permitían meter en el crédito la compra del coche, las vacaciones…Aunque el principal problema está en las cajas y no creo que las fusiones vayan a solucionar el problema.
¿Cómo valora los últimos cambios legislativos en materia de vivienda?
Es cierto que ha habido un mini boom en la compra de pisos pero nadie que no estuviese buscando una vivienda se va a poner a buscar ahora porque finalice la deducción fiscal. Mi opinión es que debemos ir hacia un modelo de alquiler. Es inconcebible que la gente prefiera tener los pisos vacíos, a que estos les generen una renta por el alquiler.
Si tuviera que definir el futuro del mercado inmobiliario español…
Creo que el comprador será cada vez más exigente porque cuenta con mucha información. La construcción de viviendas nuevas será más racional porque los ayuntamientos han de entender que no pueden vivir sólo de ese negocio. Así como los agentes inmobiliarios serán más profesionales y buscarán inventario de calidad.
fuente: http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2444074
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