La demanda de alquiler en pisos compartidos aumenta un 300% en septiembre

La demanda de alquiler en pisos compartidos aumenta un 300% en el mes de septiembre, después de que durante los meses estivales el 80% de la demanda de arrendamientos haya estado compuesta por habitaciones en pisos compartidos. Así lo ha señalado Alejandro Artacho, consejero delegado y cofundador de Spotahome, plataforma 100% online de reservas de vivienda no vacacional superior a 30 días, que destaca que alquilar una vivienda por habitaciones genera al propietario un 30% más de ingresos, frente al alquiler completo de un estudio o apartamento a un solo inquilino.

Por ello, el número de propietarios profesionales o 'property managers' que ya apuestan por este negocio ha aumentado un 25% durante el último año, especialmente en grandes ciudades y en aquellas típicamente universitarias.

VIVIENDA USA, se confirma el parón inmobiliario ¿Qué hará la FED?

Ayer comenzó la reunión de abril del FOMC, una ronda de dos sesiones deliberando sobre asuntos monetarios, evolución económica y financiera que terminará con el tradicional comunicado de la presidenta Yellen, hoy a las 20:15 hora española. Los inversores afrontan el acto con una calma que se acentuó ayer tras la publicación de datos macro y el mercado estará más pendiente de escuchar y extraer pistas sobre posibilidades de subida de tipos en futuros encuentros. La siguiente reunión del FOMC, 14 de junio, está muy cerca y las posibilidades de ajuste del precio del dinero son altas a pesar de coincidir en fecha con el referéndum inglés -Brexit- el día 23 de junio, cuyo impacto en volatilidad podría dispararse. También en junio dará comienzo el programa de adquisición de bonos corporativos y también el BCE comenzará la primera ronda de nuevos TLTRO -2. El Census Bureau publicó el lunes un informe de evolución del sector inmobiliario que apoya la tesis de esperar aplazamiento en las subida de tipos. La venta de casas nuevas descendió en marzo, un -1.5%, por tercer mes consecutivo lejos de una positiva expectativa del consenso. Se ha hablado mucho de la recuperación del sector inmobiliario y la necesidad de generar efecto riqueza. El post de ayer mostraba el aporte real del sector al efecto riqueza y a continuación observamos la recuperación del sector en contexto histórico:

Ls viviendas nuevas mas baratas de cada provincia

idealista le presenta un listado con las casas nuevas más baratas de cada provincia española. Como verás, hay viviendas de todo tipo: grandes y pequeñas, céntricas o en las afueras… para que encuentres la que mejor se adapte a tus necesidades.

Las casas nuevas más baratas de cada provincia

¿Qué decisión es más rentable? ¿Comprar una vivienda o comprar acciones?

Para muchos, la compra de inmuebles es la mayor inversión financiera en la vida ¿Pagar una hipoteca es realmente mejor idea que pagar el alquiler? Las propiedades en las principales economías se han desarrollado peor que los principales índices bursátiles. La compra de inmuebles supone unos costes más altos que las inversiones en ETFs. Los propietarios de viviendas a menudo son mejores protectores que los inquilinos. Ser propietario de una casa a menudo es más de una inversión.
Comprar en vez de alquilar suele estar entre las prioridades de la agenda de la gente que ve la más mínima posibilidad de ser capaz de financiar tal adquisición. El alquiler es una pérdida de dinero y la compra es la manera perfecta de ahorrar para la jubilación, o eso dice el argumento...Además de eso, a menudo los gobiernos subvencionan las inversiones en el sector inmobiliario privado. Por ejemplo, en Dinamarca los intereses pagados sobre los préstamos son parte deducible de impuestos y los beneficios obtenidos de vender el propio apartamento a menudo están libres de impuestos. 

¿Qué podemos comprar si no es una casa?

“¿Quién dijo que hemos aprendido lecciones del pasado? Hay burbujas inmobiliarias por medio mundo..”

"No, no hemos aprendido nada del pasado. Sigue la contabilidad creativa. Continúan las escenas de pánico en los mercados, de manera recurrente. Los hedge funds se ponen el mundo de la Bolsa y de la inversión por montera y los especuladores siguen hurgando, escarbando en las cenizas inmobiliarias y soplando los rescoldos para que el fuego no se apague. Y de tanto soplar la llama se reanima y alcanza, otra vez, niveles peligrosos. El dinero sigue erre que erre, siempre creando burbujas. En el sector inmobiliario hay pompas de jabón enormes en medio mundo o más. Londres y Hong Kong presentan el mayor riesgo de sufrir el estallido de una burbuja inmobiliaria. En estas ciudades el precio de la vivienda ha alcanzado precios extremadamente elevados para el nivel de renta de sus ciudadanos ¿España? Hay muchos cadáveres en el jardín, pero ya hay zonas muy localizadas, que pintan rojo", me dice el analista jefe de una gestora, que me envía el siguiente lid:

VIVIENDA ¿Ha finalizado el ajuste en el sector residencial? ¿De qué depende su mejora?

Poco a poco vemos como los precios de la vivienda han comenzado a subir. E incluso escuchamos que comienza a edificarse, incluso con demanda de suelo ¿Ha finalizado el ajuste en el sector residencial? No es fácil responder a esta cuestión. De entrada, debemos partir de la cifra de viviendas nuevas pendientes de venta que el Ministerio de Fomento estimaba a finales del año pasado en 540.000. El año pasado se estiman en 44.000 las viviendas terminadas y en 55.000 la venta de este tipo de viviendas. El ajuste como ven, estimado en un 17 % de caída del stock desde el máximo a principios de la Crisis, ha sido muy moderado ¿De qué depende su reanimación? Hay factores coyunturales como las condiciones financieras, el paro juvenil o el coste del uso de vivienda. Pero, hay otros factores de tipo estructural. Y me refiero al factor demográfico, centrado en la creación de hogares. Aunque aquí podríamos mejor hablar de la demanda potencial de viviendas.

La fórmula para saber si un piso es caro o barato

Cuando nos enfrentamos a la compraventa o alquiler de una vivienda siempre nos asalta la misma duda: el precio, ¿es caro o barato? ¿cómo lo calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o alquilet

Bankinter ofrece una tabla y una fórmula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de una vivienda, al que luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la baja en función las características concretas de cada casa, pero que al menos te colocará en un nivel de precios adecuado.

La clave se llama: PER

Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:

a) Rentabilidad bruta por alquiler

El porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

(12.000/240.000) x 100 = 5%

b) El PER

Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.

El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:

(240.000 / 12.000) = 20 veces

Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta

De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.

Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6%. Esto equivale a decir que el PER es de 22 años o 264 meses.

En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 264 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 264 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 396.000 euros en las condiciones actuales.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 300.000 euros, bastaría con dividir entre 264 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.135 euros mensuales.

Con estos datos ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado.

Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad del 4,6% de 3T 2014 (PER 22 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 264 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.

Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando. Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española de 22 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.

En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (22 veces)mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler. 

Ajustes para cada vivienda

La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, sin embargo después conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales. Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por:

1) Ubicación

Las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las que tienen menor demanda. Así, el PER de Madrid es de 20 años, el de Barcelona de 21 años y el de San Sebastián, de 27 veces. Por su parte, Las Palmas tiene un PER de 17 años.

2) Localización

Dentro de una misma ciudad o localidad, también varía el PER. Así, por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER más alto. 

En este sentido, el precio por m2 del distrito Chamberí en Madrid a la venta es de 4.087 euros, mientras que el de alquiler es de 15 euros m2/mes (180 euros m2/año), según los datos deidealista.com. De dividir el valor de compra frente al alquiler anual se obtiene un PER de 23 veces. Para Villa de Vallecas, con precio de compra de 2.076 euros/m2 y de alquiler de 9 euros m2/mes (108 euros m2/año), el PER baja a 19 años.

3) Las mejores casas suelen tener un PER más alto

En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo.

Todos estos datos, llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de alquiler.

Otros métodos online de valoración

En Internet podemos encontrar actualmente numerosas páginas web que nos ayudan a conocer aproximaciones de precios de compraventa o de alquiler, como la web tercerob.com o Sociedad de Tasación. En ambas, se puede acceder a aproximaciones sencillas sobre precios de transacción.

En cualquier caso, hay que tener siempre en cuenta que son aproximaciones de gran ayuda y que nos sirven para calcular y negociar mejor los precios pero que no tienen valor oficial de tasaciónde cara a solicitar una hipoteca. Siempre que queramos asegurarnos del valor de tasación de una casa, hay que recurrir a profesionales homologados por el Banco de España que nos elaborarán una tasación profesional y válida de cara a solicitar una hipoteca en el banco.

¿Ahora sí? Tras siete años en el dique seco, la construcción en España se despereza

En una ajetreada calle en el centro de Madrid, Juan José Perucho muestra dónde va a construir uno de los bloques residenciales más altos de la capital tras adquirir en noviembre al público Metro de Madrid un terreno superior al espacio de cinco campos de fútbol. "Hemos vendido más rápido que nunca en esta promoción", explica el jefe de la inmobiliaria IBOSA sobre la torre de 25 pisos con piscina y jardines verticales. "No he visto nada igual en mis 24 años en este negocio". El país, tan acostumbrado a un paisaje coronado de grúas durante décadas, está volviendo tímidamente a la actividad después de siete años de una sequía histórica con el pinchazo de una burbuja inmobiliaria que desencadenó la mayor recesión desde la democracia. Entre los meses de junio y septiembre, la construcción residencial registró su primer aumento trimestral desde el comienzo de la crisis.

Pero aunque los datos muestran señales de un incipiente fortalecimiento de la confianza de los españoles en la recuperación de su economía, los expertos coinciden en que es improbable que la actividad vuelva a niveles anteriores a la crisis, por lo que el otrora enorme aporte al empleo y el PIB del sector habrá todavía de ser sustituido por otra actividad.

Actualmente la construcción en España representa alrededor del cinco por ciento del Producto Interior Bruto (unos 50.000 millones de euros) en comparación con el diez por ciento que contabilizaba en los años de bonanza.

Su tasa de empleo ha descendido a casi la mitad de lo que concentraba antes de la crisis inmobiliaria del 2008 sin perspectivas inmediatas de un fuerte repunte.

En la cima de un ciclo explosivo que duró una década, España construía anualmente más casas que Alemania, Francia e Italia juntas.

Esta desorbitada actividad dejó un stock de 740.000 viviendas nuevas sin vender, con perspectivas difíciles de absorción tomando en cuenta que muchos de ellos se encuentran fuera de las grandes ciudades, en zonas como Guadalajara o La Rioja, donde la demanda es bajísima.

Los bancos, con 161.000 millones de euros de deuda de inmobiliarias pesando sobre sus balances, gran parte de ella considerada problemática, han extremado la cautela sobre los préstamos para nuevos proyectos y se están centrando casi exclusivamente en desarrollos de alta gama en Madrid y Barcelona, donde los precios empiezan a subir selectivamente.

Además, las inmobiliarias deben tener vendidos de antemano al menos la mitad de los apartamentos antes de cerrar acuerdos de financiación y también han de financiar por su propia cuenta la compra de los terrenos y aportar aproximadamente la mitad de los costos de construcción, explican fuentes bancarias.

Pero incluso a pesar de las estrictas condiciones actuales, que contrastan con una década en la que incluso modestos albañiles constituían pequeñas inmobiliarias animados por la barra libre de la financiación, hay más proyectos que el año pasado, especialmente por las perspectivas en Madrid y Barcelona.

Entre enero y octubre, el ayuntamiento de Madrid otorgó 3.131 permisos de construcción residencial, más de lo concedido en el conjunto de 2013.

COTO DE HIPOTECAS

Otra inmobiliaria que cotiza en bolsa, Domo, prepara un nuevo edificio de departamentos en un terreno que compró el pasado mes de noviembre al Ministerio de Defensa en el exclusivo barrio de Chamberí.

Los bancos, que han visto caer sus márgenes por los bajos tipos de interés y que son mucho más selectivos a la hora de elegir a los clientes, están viendo en los proyectos de viviendas de alta gama una oportunidad de captar clientes con altos ingresos a los que más adelante también podrán ofrecer nuevos productos.

Aunque el 80 por ciento de los españoles son dueños de su casa, dos veces más que la media de la zona euro, el importe de las nuevas hipotecas concedidas se ha reducido a una décima parte respecto a los 127.233 créditos inmobiliarios que se firmaban en marzo de 2006.

"Una de las grandes motivaciones para entrar en el negocio de financiación al promotor (a inmobiliarias) de nuevo es capturar al titular de la hipoteca ", dijo Joan Bertran, director de inversiones inmobiliarias de Banco Sabadell.

Su equipo está considerando alrededor de 150 solicitudes de financiación de inmobiliarias tras no estudiar una sola propuesta el año pasado y ya ha aprobado alrededor de ocho nuevas inversiones en Madrid y una cantidad similar en Barcelona.

De vuelta al lugar donde se ubicará la tercera torre residencial más alta de Madrid sobre antiguos terrenos del Metro y con financiación de Caixabank, Perucho dice que la mayoría de los compradores son españoles y están comprando departamentos para vivir, no como una inversión.

Explica que, de los compradores, una proporción más grande de lo habitual son españoles que trabajan actualmente en el extranjero con empleos bien remunerados, en una muestra de cómo los profesionales que han viajado al extranjero para trabajar durante la crisis están ayudando al país a recuperarse.

En este escenario hiperselectivo y mientras miles de departamentos construidos hace años siguen sin venderse, las inmobiliarias más alertas están preparadas para pujar por otras parcelas de terreno promocional en las grandes ciudades con alto potencial de interés, como el lugar que ocupa actualmente el estadio de fútbol del Atlético de Madrid en la ribera del río Manzanares.

"Se trata de la vuelta a una actividad más o menos normal, no es ni mucho menos un boom", explica Perucho. "El mercado estaba totalmente paralizado durante siete años y hay una cierta acumulación de demanda". 

(Información adicional de Robert Hetz; Traducido y editado al español por Carlos Ruano

“Otra vez la burbuja inmobiliaria. Una pandemia que se extiende a nivel global…”

"Sí, los bancos centrales están creando nuevas burbujas, que son las viejas burbujas de siempre. Ahora, la Bolsa y la inmobiliaria. Según David Nowakowski, analista de la consultora Roubini Global Economics, en estos momentos existen un total de 14 países donde el sector inmobiliario se encuentra en su punto de ebullición. Noruega, Francia, Canadá, Reino Unido, Australia, Hong Kong, Turquía, China, Brasil, Nueva Zelanda, Suiza o los Emiratos Árabes son algunos de los mercados donde los precios de las casas "son insostenibles", advertía hace unas semanas Nowkowski durante una conferencia telefónica mantenida en Nueva York. Eso sí, no hay mal que por bien no venga, ya que de acuerdo a los datos que coteja RGE, países como España, Estados Unidos o Irlanda ya "han tocado fondo" después de lidiar con una caída libre sin precendentes. Sólo el mercado británico podría situarse como el único que podría repetir una doble crisis inmobiliaria, la primera en 2008 y la segunda en la actualidad.", me dice el analista jefe de un banco anglosajón, que añade:

La causa principal de este panorama, "que no tendría por qué desatar un efecto contagio como el que vimos hace cinco años", tiene origen en Estados Unidos. Desde 2008, la política acomodaticia de la Reserva Federal, que no sólo ha abaratado el dinero hasta niveles excepcionalmente bajos sino que ha agraciado a los mercados con tres rondas de compras de bonos del Tesoro y activos respaldados por hipotecas, ha rebajado los tipos de interés hipotecarios, no sólo a este lado del Atlántico, sino también en otras partes del mundo.

Para economías destartaladas por el azote subprime, como la estadounidenses, o mercados donde frenar la caída libre del sector, como el español, los intereses hipotecarios a niveles bajos son una herramienta más para intentar reavivar el sector. "Sin embargo, para economías que no han sufrido grandes recesiones como Australia, Noruega, Canadá o Suiza, ni tampoco han tenido problemas de provisión en su mercado de vivienda esta situación ha hinchado los precios", explicó Nowakowski. Dadas las circunstancias, en algunos mercados, los precios actuales podrían justificarse únicamente si los tipos de interés hipotecario permanecen extremadamente bajos a largo plazo.
De lo contrario, en países como Noruega, Canadá, Bélgica, Australia, Nueva Zelanda, Finlandia y Francia, los precios de alquiler deberían experimentan una rápida inflación o los precios inmobiliarios desplomarse entre un 30 y un 70 por ciento para justificar el coste de las casas a día de hoy. "A menos que sus ciudadanos dejen de comer y conducir, van a sufrir bastante estrés a la hora de enfrentar los pagos de sus hipotecas", advirtió este analista, quien recordó que "el estallido de burbujas en la propiedad son los detonantes principales de las crisis financieras".

De acuerdo al análisis de RGE, los niveles de estos países son tan graves como los registrados en el punto álgido del mercado de vivienda en España, los Países Bajos y Dinamarca en 2007, justo antes de desinflarse la burbuja.

***

José Luis MArtínez Campuzano, estratega de Citi en España, nos envía la Conferencia de Min Zhu (FMI) en Alemania.

http://blog-imfdirect.imf.org/2014/06/11/era-of-benign-neglect-of-house-price-booms-is-over/

¿Preocupados por la nueva espiral al alza de los precios de la vivienda a nivel mundial? Según el FMI, más del 60 % de las Crisis sistémicas en el sistema financiero a nivel mundial han tenido como origen una burbuja residencial.

No es la primera vez que las autoridades, monetarias y políticas, se alegran de la subida de los precios de la vivienda. Para ellos esta subida de los precios significa perspectivas al alza en la economía y de los balances bancarios. ¿Por qué temerla entonces? La cuestión de fondo no es tanto la subida en si, como su velocidad y la relación de precios con el resto de las macromagnitudes.

De acuerdo con los datos del FMI, 33 de 52 países seguidos como referencia vieron subidas de los precios de la vivienda durante el último año....

En teoría, los precios de la vivienda se mueven en relación con los alquileres e ingresos personales a largo plazo.
Con respecto a alquileres y precios finales, en principio a largo plazo pueden ser alternativos; por lo que respecta a precios e ingresos, al final es una cuestión de posibilidad de compra (o de financiación...naturalmente, siempre en términos de largo plazo).
¿Inquietos al observar estos gráficos? Por cierto, piensen que países como Japón han visto una continua caída de los precios de la vivienda que muchos han relacionado con la tendencia demográfica....lamentablemente, Japón se ha convertido en un experimento de muchos de los problemas que sufrimos los países desarrollados

Y con respecto a ingresos....

¿Les parece una información insuficiente? ¿Qué nos falta? La deuda acumulada, los activos financieros, profundidad del mercado de crédito...sí, falta mucha información. Aunque es claro que mucha de esta información que nos falta puede ser estimada con más o menos fiabilidad. Y no es tampoco muy tranquilizadora.

¿Cómo combatirlo? ¿qué responsabilidad puede tener la política monetaria para corregirlo? Es un debate abierto. Un inquietante debate pendiente.

José Luis Martínez Campuzano
Estratega de Citi en España

La recaudación por IBI en España se muestra insaciable

La recaudación por IBI en España se muestra insaciable

No encuentra techo. Es uno de los impuestos que más crecen, o mejor dicho, que no dejan de subir en los últimos años. Si usted aún no está preocupado por lo que paga de IBI debería estarlo, porque el gráfico que nos facilita Perpe.es no necesita mayores ilustraciones, no necesita otros acompañamientos que no sean echarse las manos a la cabeza.

Recaudación por IBI en España desde 1990 / Real estate tax revenue in Spain since 1990

Pinche el gráfico para ampliar

Perpe.es @_perpe_ y en Web: perpe.es

el antes y el después del mercado hipotecario español (gráficos)

las estadísticas mensuales publicadas por el instituto nacional de estadística (ine) sobre compraventa de viviendas y volumen de hipotecas sobre viviendas nos vienen mostrando desde el inicio de la crisis que la caída en el número de hipotecas es más fuerte que la experimentada en el volumen de transaccionesde viviendas

a simple vista podemos ver que durante el boom inmobiliario se concedían muchas más hipotecas sobre viviendas que transacciones de compraventa, lo cual indicaba que muchas familias estaban utilizando las viviendas como garantías para otros fines, como podrían ser la refinanciación de deudas y aportación de garantías adicionales para la compra de vivienda de algún familiar

dicho de otro modo, mientras que los datos de compraventas de viviendas sí están acotados a las transacciones específicas de viviendas urbanas, las correspondientes a las hipotecas no se ofrecen desglosadas, por lo que se incluyen todo tipo de hipotecas formalizadas; esto explica que al inicio de la crisis se formalizaran un 60% más de hipotecas que de compraventas

para entender mejor cuál ha sido la evolución real de las hipotecas específicamente constituidas para la financiación de una compraventa de vivienda, y así extrapolar cuál es el volumen de compraventas que se pagan al contado, hemos acudido a los datos ofrecidos por el centro de información estadística del notariado, donde sí se ofrece un desglose del tipo de hipotecas

vaya por delante una diferenciación entre ambas fuentes: mientras que los datos de los notarios corresponden a los actos por ellos intervenidos cada mes, los datos del ine toman como fuente la información de los registros de la propiedad, lo cual supone un retraso de 1-2 meses (período en el que suele tardarse en inscribir una compraventa o una hipoteca en el registro correspondiente); por este motivo, los datos no coinciden exactamente en fechas

asimismo, la información extraída de la base de datos notarial adolece de total exactitud, pues en torno al 35% de los actos no se encuentran desglosados por tipo de hipoteca; a los efectos de este análisis, hemos extrapolado la información correspondiente al 65% donde sí consta el motivo de la hipoteca

hechas estas aclaraciones, veamos cuál es el desglose de las hipotecas constituidas en estos últimos años:

como es lógico, el objeto principal de la constitución de una hipoteca es la adquisición de una vivienda; sin embargo, mientras que en el año 2007 éstas suponían un 85% del total, durante el año 2012 este dato bajó hasta el 79%

cabe resaltar en este desglose la evolución de la refinanciación de deudas: en el año 2009 el volumen de refinanciaciones se duplicó frente a las registradas en el año 2007, reduciéndose a este nivel de nuevo en los años 2011 y 2012. esto no es más que un fiel reflejo de la dureza de la crisis, y cómo los bancos se dedicaron masivamente a refinanciar préstamos cuando le vieron las orejas al lobo, y la inevitable recurrencia a esta facilidad por parte de los deudores para tratar de cumplir sus obligaciones de pago

asimismo, las hipotecas para financiación empresarial, así como las destinadas a la construcción, casi han desaparecido (recordemos que la información mostrada corresponde a nº de actos, obviamente para estos dos conceptos los importes medios por transacción son muy superiores a los de las hipotecas de compraventa)

pero volvamos al volumen de hipotecas para compra de vivienda. según la información del notariado, se habrían formalizado 215.118 hipotecas para compra de vivienda en todo el año 2012; si tomamos los datos del ine, entre marzo de 2011 y febrero de 2012 (para tratar de igualar el efecto retraso del registro), estamos hablando de 329.843 compraventas de viviendas. esto significaría que en torno al 35% de las compraventas se estarían pagando al contado

como contraste, durante los años 2007, 2008 y 2009, menos del 10% de las compraventas se abonaban en efectivo

nota sobre el gráfico: dado que se trata de una extrapolación sobre datos no homogéneos, el resultado del año 2007 es superior al 100% cuando por lógica conceptual no debería superarlo; aun así, la tendencia es significativa

¿qué factores explican esta caída en picado?

la explicación más recurrente a esta caída del volumen de compraventas financiadas suele aplicarse al cierre del grifo crediticio por parte de los bancos. sin embargo, no podemos achacar toda la culpa al sector financiero

el banco de españa publica trimestralmente una encuesta sobre préstamos bancarios, donde se analiza cuál es la postura tanto de la oferta como de la demanda respecto a los préstamos para adquisición de vivienda (entre otras finalidades)

pues bien, hemos extraído de su último boletín económico la evolución de esta encuesta, donde podemos observar el desglose de los factores que motivan este menor volumen de hipotecas

para entender bien ambos gráficos, unas aclaraciones preliminares:

-    el dato relevante es la línea roja continua, siendo la azul la correspondiente a la zona euro y las discontinuas las estimaciones previas de ambas

-    los gráficos muestran variaciones en oferta y demanda, lo cual significa que para la oferta (criterios de aprobación de los bancos), cuanto mayor sea el dato más estrictos son los criterios de riesgo, y en el caso de la demanda (petición de los consumidores), cuanto más negativo es el dato, menor volumen de solicitudes de hipotecas

-    por último, cada dato representa la variación sobre el trimestre anterior, es decir, si el dato es cercano a cero significa que no hay cambios relevantes

hechas estas puntualizaciones, vayamos al detalle

por el lado de la oferta de hipotecas por parte de los bancos vemos 3 fases diferenciadas: una primera estable e incluso con relajación de criterios en el período álgido de la burbuja (2005-2006); una segunda de endurecimiento continuado de los criterios (que se inicia poco antes del estallido de la crisis y se mantiene durante 2 años hasta 2009; y una tercera de mantenimiento de criterios desde entonces

dicho de otro modo, los bancos restringieron mucho sus criterios de aceptación rápidamente, pero desde hace 3 años no han variado su política

en el desglose de los argumentos que esgrimen los bancos para cerrar el grifo del crédito, ocupan el primer lugar los altos costes de financiación y la baja disponibilidad de fondos. no parece que se esté confiando en la barra libre de liquidez del banco central europeo, pues lo lógico es que ésta se termine más pronto que tarde. en segundo lugar se encuentran las expectativas relativas a la actividad económica, así como las perspectivas del mercado de la vivienda. por último y como es obvio en una fase de contracción del crédito, motivos tales como la presión de la competencia no ejercen ninguna presión sobre las políticas de aprobación

pasemos al lado de la demanda. aquí vemos que el estallido de la crisis tambiénhizo mella en la actitud hacia la compra de vivienda y su consiguiente endeudamiento, con un período de estabilización (yo diría espejismo temporal) en 2009 y 2010, para desde entonces seguir su tónica negativa (de nuevo con un puntual repunte ante la eliminación de los incentivos fiscales de finales de 2012)

desglosando también los argumentos de la demanda, el mayor peso corresponde a las perspectivas negativas relativas al mercado de la vivienda (es decir, expectativas de caídas de precios de venta) y la confianza de los consumidores a nivel general; en tercer lugar, la menor capacidad de ahorro, sin duda afectada por la necesidad de dedicar los menguados ingresos actuales (fruto de las bajadas de salarios, pérdidas de empleo, subidas de impuestos e inflación de servicios básicos) a cubrir las necesidades más básicas

es importante resaltar que a día de hoy, los cambios negativos vienen del lado de la demanda y no de la oferta

¿qué motiva la compra en efectivo?

ya hemos analizado cómo las restricciones de los bancos y la menor disposición de los potenciales compradores justifican el desplome en el volumen de hipotecas. sin embargo, esto no explica el porqué del incremento tan significativo de las transacciones en efectivo

aunque por desgracia no disponemos de datos estadísticos a los que agarrarnos para explicar este incremento, sí podemos enumerar algunos de los motivos que sin duda están detrás del mismo:

-    la fuerte caída del precio de compra – sobre todo en casos como la 2ª residencia – facilita el pago de las transacciones al contado

-    la entrada de inversores, tanto particulares como profesionales, con fondos suficientes o capacidad propia de financiación es sin duda otro argumento de peso

-    como apartado específico del punto anterior, grandes patrimonios y otros inversores han visto el ladrillo como un sector refugio a medio plazo ante posibles crisis del euro (incluso una eventual salida de españa, ahora quizás menos probable que hace poco más de un año) y protección contra futuros repuntes inflacionistas

-    la incertidumbre sobre la situación económica puede justificar también que muchos compradores no quieran asumir el compromiso que supone una hipoteca, y prefieran comprar al contado

-    por último, el repunte de las compras por extranjeros, que o bien pagan al contado o se financian en su país de origen

en resumen, el mercado de financiación de compra de vivienda ha sufrido un cambio radical en los últimos años, tanto en su volumen total de transacciones como en la composición de las mismas

no cabe duda de que la evolución económica de españa será el factor de mayor peso – unido al proceso de saneamiento de los bancos – sin el cual no veremos un cambio de tendencia. esperemos que éste llegue más pronto que tarde

fuente: http://www.idealista.com/news/archivo/2013/08/19/0654249-el-antes-y-el-despues-del-mercado-hipotecario-espanol-graficos?xts=352991&xtor=AD-86-[node/654249]-[]-[0]-[elconfidencial__cotizalia.com]-[GT]-[text_link]&source=290

Los precios de las viviendas necesitan caer aún más

Los precios de la vivienda en España se han desplomado un 30% desde su máximo histórico del 2007, pero parece que todavía queda recorrido a la baja y el impacto en el sector financiero provocará que The Pain in Spain (el dolor de España) se prolongue durante bastante más tiempo, según señala la "todopoderosa" Goldman Sachs.

La advertencia de que los bancos españoles están soportando al país vino seguida de la decisión del Gobierno de dar al traste con el plan de reducción del déficit ante el colapso del crecimiento.

En un acuerdo alcanzado con la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional - dos de los arquitectos del "austericidio" - el Gobierno español tendrá dos años más para reducir su déficit por debajo del 3%. España consiguió un rescate europeo de 41.000 millones de euros para arreglar su sector bancario quebrado, comenta Philip Aldrick, editor economista de The Telegraph.

"La decisión fue tomada para aliviar la presión sobre la economía, que se prevé ahora que disminuya un -1,3% este año en lugar del -0,5% previsto anteriormente, y para impulsar la creación de empleo. Más de 55% de los jóvenes están desempleados.

Los problemas en la periferia de la zona euro han presionado al presidente del Banco Central Europeo Mario Draghi, a que recorte el tipo de referencia al 0,5% este jueves. El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha dicho que el BCE tiene margen para relajar las condiciones monetarias.

Sin embargo, no se puede aventurar nada ya que países como Alemania, Austria, los Países Bajos y Finlandia quieren mantener la inflación bajo control por debajo del 2%.

Pero una caída adicional del 10% en los precios de la vivienda en España amenazaría con poner al país bajo una mayor presión. Ya hay medio millón de propietarios de vivienda que tienen un patrimonio neto negativo y el gobierno ha tenido que aprobar leyes para evitar que los bancos recuperen la posesión de sus hogares, forzando a las familias a irse a la calle.

Sin embargo, los economistas de Goldman, Andrew Benito y Sebastián Graves, dicen que podrían estar en riesgo más propietarios de viviendas.

"Nuestro modelo preferido para valorar la vivienda se basa en la relación entre la rentabilidad del alquiler y los costos de los préstamos reales. El nivel actual es consistente con una caída adicional de los precios de la vivienda del 10% para llegar a un equilibrio implícito", dijeron.

Los bancos españoles están frenando la recuperación del crédito "perpetuando" préstamos a deudores que no pagarán su deuda.

"Hay un exceso de crédito en sectores dañados con escasas perspectivas de crecimiento, tales como la construcción, y muy poca nueva creación neta de crédito en los sectores empresariales con mayor potencial de crecimiento y en los sectores orientados a la exportación", dijeron. "La voluntad de reclamar los préstamos existentes a las empresas no viables y ampliar la creación de nuevos créditos a las empresas con mejores perspectivas de crecimiento es importante."

Los préstamos bancarios están en declive, pero se necesitar retirar el dinero a empresas "zombie" y dar más dinero a empresas prometedoras para impulsar el crecimiento. La política del Gobierno y las medidas del BCE han ayudando a evitar un "desapalancamiento desordenado de los bancos" que habría sido más doloroso para la economía española.

Pero la política está ahora impidiendo la reestructuración económica, dijeron los economistas. "Si bien el progreso está en marcha, la economía española sigue necesitando una reestructuración económica importante... Los bancos tienen un papel central que desempeñar en este proceso”.

Goldman Sachs propone replicar actuaciones que ya están en vigor en el Reino Unido, donde se obligando a los bancos que declaren sus préstamos "perennes" y ajusten sus niveles de capital para asegurar que los nuevos negocios viables no estén privadas de crédito."

 

Fuentes: Philip Aldrick, The Telegraph

El castigo de Andalucía y Cataluña a la banca por los pisos vacíos acelerará la caída de precios

Las medidas que tanto la Junta de Andalucía como la Generalitat de Calatuña pretenden implantar para desincentivar la existencia de viviendas vacías en ambas comunidades acelerarán la caída de los precios de la vivienda y ahuyentarán la inversión extranjera en inmuebles.

"Los bancos no son especialistas en gestión inmobiliaria. No quieren sacar rentabilidad a los inmuebles que tienen en sus balances, sino quitárselos de encima", explica a El Confidencial Fernando Encinar, director de estudios de idealista.com.En su opinión, este tipo de medidas, ya sea la expropiación forzosa que contempla Andalucía o los impuestos en Cataluña, "influirán en que el ajuste de precios se acelere. Y esto acabará afectando a todas las viviendas en venta de la zona ya que ni a los bancos ni a los promotores les interesa tener pisos vacíos. El perjuicio para el particular que está intentando vender su vivienda puede ser brutal", apunta Encinar.En la actualidad, los particulares que intentan vender su vivienda en el mercado se encuentran con varios obstáculos. Por un lado, tienen que competir con las fuertes rebajas de precios que está aplicando la banca a sus inmuebles. Con caídas adicionales de precios, la situación se complicará un poco más. Por otro lado, las entidades financieras llevan meses poniendo numerosas trabas a la financiación de inmuebles que no son de su propiedad. "Sin olvidar que la banca acabará repercutiendo estas penalizaciones al cliente final ya sea encareciendo las comisiones o el crédito inmobiliario. Al final será la demanda la que acabe pagando estas medidas", señala Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman.Medidas que ahuyentan a los fondos extranjeros"Empiezan mal y tarde", lamenta José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor del libro Adiós ladrillo, adiós. "A priori parece sencillo. Tenemos viviendas vacías y gente sin vivienda. El problema es que los precios se encuentran en niveles que la gente no puede pagar. Se están manteniendo valores de manera artificial ya que vivimos en la ensoñación de que algún día se podrán vender", añade.Además, este tipo de medidas, insisten estos tres expertos, tendrán un efecto muy negativo entre los inversores extranjeros. "La inseguridad jurídica que estas transmiten va a provocar miedo entre los inversores extranjeros", apunta Ruiz Bartolomé, que lamenta el cortoplacismo de este tipo de anuncios y la "miopía" de ambas comunidades a la hora de afrontar el problema inmobiliario."El mercado necesita como agua de mayo que los fondos internacionales especializados en la gestión de grandes carteras de inmuebles entren en el mercado español", explica Ángel Serrano. "Este tipo de fondos son muy miméticos. En el momento en que se cierre una operación vendrán otros fondos. Sin embargo, con este tipo de medidas ni lo van a mirar", lamenta. Para Fernando Encinar estamos ante medidas "muy noticiables pero poco eficaces cuando se lleven a la práctica y no servirán para solucionar el problema inmobiliario". De hecho, los expertos consultados coinciden en destacar el carácter "electoralista  y populista en Andalucía", donde "han buscado la lágrima fácil", según Ruiz Bartolomé,  frente al carácter "puramente recaudatorio de Cataluña", apunta Sergi Gargallo, director de Alquiler Seguro en Barcelona.Nulo impacto sobre el alquilerRespecto al impacto que este tipo de medidas pueden tener sobre el mercado del alquiler, los expertos también se muestran muy escépticos. "A la banca no le interesa ser el mayor casero de España", comenta Fernando Encinar."Seguramente habrá promotores y bancos que se verán obligados a alquilar las viviendas para evitar el impuesto o la expropiación. Para ello deberán poner en alquiler los inmuebles, pero ¿quién va a gestionar que el precio al que se alquilan esas viviendas es el del mercado? ¿Van a intervenir en el precio?", se pregunta Sergi Gargallo."Se ha puesto como ejemplo el caso de Francia, pero lo que no se dice es que allí el mercado del alquiler es mucho más maduro que el español y que el precio del mercado está regulado", apunta Gargallo, quien recuerda que "la mayoría de activos no tóxicos se encuentran en promociones de segunda residencia en la costa que no afectan al mercado del alquiler". ¿Por dónde deberían ir, entonces, las medidas? Desde Aguirre Newman lo tienen claro. "Si lo que se pretende es dinamizar e impulsar el mercado, las decisiones deberían ir justamente en sentido contrario a las que se han adoptado", explica Ángel Serrano. "Por ejemplo, incentivar el alquiler a través de ventajas fiscales o menores impuestos", concluye. 

 

fuente: http://www.elconfidencial.com/vivienda/2013/04/23/el-castigo-de-andalucia-y-cataluna-a-la-banca-por-los-pisos-vacios-acelerara-la-caida-de-precios-119456/

Borja Mateo: com sobreviure al crack immobiliari

Olvídese de momento: el precio de los pisos no bajará por el banco malo

Los precios de la vivienda no se hundirán o acelerarán su caída con la puesta en marcha del ‘banco malo’ o Sareb. Al menos a corto y medio plazo. Aunque la tendencia seguirá siendo a la baja durante la recta final de 2012 y todo 2013 ante la delicada coyuntura económica, el constante aumento del desempleo y la falta de financiación, los expertos descartan que el impacto de este nuevo ‘gigante inmobiliario’ en el mercado vaya a ser inmediato. Por varios factores.

En primer lugar, porque los descuentos a los que se van a transferir los activos tóxicos a la Sareb de las entidades nacionalizadas y las que necesiten ayudas públicas -del 79,5% para suelo, 63,2% para promoción en curso y un 54,2% para obra terminada- han sido calculados para no perjudicar ni al mercado ni al sector financiero.

“Se han fijado precios políticos o pactados para que no se desvirtúe el mercado inmobiliario, una especie de cortafuegos o muro de contención para que tampoco salpique negativamente aquellas entidades que no van a transferir sus activos”, coinciden en señalar Ángel Serrano, director general de negocio de la consultora Aguirre Newman y José Parra, director general del Grupo Main.

Tardará meses en comenzar a funcionar

En segundo lugar, porque el ‘banco malo’ podría tardar varios meses incluso más de un año en echar a andar. “El atasco inicial va a ser monumental”, aseguraba recientemente Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. No en vano, la Sareb será un ‘monstruo inmobiliario’ de 45.000 millones de euros en activos tóxicos, 89.000 pisos y 13 millones de metros cuadrados de suelo. “Durante el primer semestre de 2013, la Sareb estará tratando de digerir toda la información que tendrá sobre la mesa, contratando asesores… Será poco eficiente al principio”, apunta Echavarren.

“Todavía tardaremos varios meses en ver cómo sacarán producto al mercado. Con suerte veremos alguna operación en el segundo trimestre de 2013. Ojalá sea antes”, comenta Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com. Y a la espera que esto suceda, la tendencia seguirá siendo a la baja. “Durante los próximos 12 a 18 meses no veo ningún elemento que me haga pensar que los precios vayan a tocar suelo o que vayan a subir”.

Quién y como ómo se gestionarán los activos

A todo esto hay que sumar otra de las grandes dudas que todavía queda por conocer en torno al ‘banco malo’: cuál será el plan estratégico, la estructura organizativa o la política comercial que se llevará a cabo para dar salida a los activos. Si se produce una salida ordenada, los expertos consultados descartan un gran impacto sobre los precios. De hecho, consideran que de ser así podría ayudar a estabilizar el mercado o incluso producir repuntes de precios en algunas zonas.

Por el contrario, si el banco malo se precipita, hundirá los precios. Una posibilidad ante la que entidades como el Banco Santander o el Sabadell se habrían adelantado practicando derribo de precios en determinadas ubicaciones. Seseña es el ejemplo más llamativo.

"Es necesario que se lleve a cabo una gestión profesionalizada, con gestores que cuenten con incentivos para dar salida a esos activos", añade Ángel Serrano. "Si no se consigue una venta dinámica, en lugar de ser una sociedad operariva será un parking de activos". 

Opinión que comparte Fernando Encinar: "sería un desastre que lo gestionase un cuerpo de funcionarios como se ha sugerido ya que el mercado podría estar muerto durante una década. Es necesario que se apoye en un equipo de profesionales del sector y con un plazo de actuación más limitado que esos quince años que permita reactivar más rápidamente el mercado. 15 años para liquidar todos los activos tóxicos es excesivo y negativo para el mercado que lo que necesita es que se limpie de una vez por todas y se clarifique en el menor tiempo posible.

"Probablemente lo que determinará la venta en muchos casos será el acierto de Sareb a la hora de aglutinar los activos en paquetes homogéneos y complementarios para lograr que resulten atractivos para los inversores", añade José Parra.

En definitiva, se tienen que escribir las reglas del juego que deberán contemplar, entre otros aspectos, un análisis muy detallado de todos los activos y el diseño de estrategias específicas en función de cada tipo de activo.

Sin financiación, la clave está en el precio

Tampoco hay que olvidar los objetivos de rentabilidad que se ha fijado la Sareb para sus tres lustros de vida -entre el 14% y el 15%-. Aunque durante los primeros años se esperan unos resultados modestos, incluso pérdidas, según los expertos del sector, "el banco malo tiene que vender por encima del precio de adquisición para generar beneficios", señala Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. "Además de tener 15 años para vender esos activos, esas viviendas ya están en el mercado con grandes descuentos. Es más, las entidades más capitalizadas que no incluirán sus activos en el 'banco malo' ya están operando en el mercado, vendiendo algunas de sus viviendas con rebajas por encima del porcentaje del que hablan".

De hecho, y a falta de conocer cómo se articulará la financiación en la compraventa de estos activos, Mikel Echavarren señala que la Sareb "sólo puede competir vía precio y sólo en aquellas zonas donde posea una posición dominante podrá manejarlos".