Bajos tipos de interés, fuertes incrementos de precios, desequilibrios entre oferta y demanda, exceso de crédito, beneficios fiscales por la compra de vivienda… Son algunos de los factores que han alimentado en el pasado la creación de burbujas inmobiliarias.
España, Irlanda o Estados Unidos son claros ejemplos de ello, aunque ahora, esta mezcla de ingredientes podría estar gestando la gestación de un fenómeno similar en un mercado inmobiliario que ha estado fuera del foco hasta ahora, el francés. O, si no, lean, lean:
- Los tipos de interés. El precio del dinero en la Eurozona se encuentra en el 1% desde mayo de 2009. Según apunta The Wall Street Journal, el precio tan bajo del precio del dinero “se ha convertido en un poderoso incentivo para los compradores de vivienda en un país en el que los bancos prestan mayoritariamente a tipo fijo, no variable”. Según datos del diario norteamericano, el tipo medio del interés hipotecario en febrero fue del 3,5%, tres puntos porcentuales por debajo de máximo del 6,5% de finales de 2008.
- Los precios. Después de las pequeñas caídas registradas durante 2008 y 2009, en pleno epicentro de la crisis, los precios han vuelto a subir, y lo han hecho con fuerza en lagunas zonas. Un 5% de media en Francia y un 10% en sus grandes ciudades. En París, el incremento fue del 16%, según datos de Century 21 recogidos por Le Figaro. The Wall Street Journal maneja incrementos cercanos al 9% en 2010 para el conjunto del país y del 20% en París. Precisamente en la capital, el incremento durante los dos primeros meses del año roza ya el 1,5%.
- Oferta y demanda. El desequilibrio entre estos dos componentes está provocando tensiones en el mercado inmobiliario. Algunas fuentes estiman que se necesitan unas 500.000 viviendas en Francia mientras que la construcción media es de 350.000 unidades. Otras fuentes señalan que el país necesita más de un millón de viviendas. “El mercado residencial ha experimentado una fuerte alza en los precios debido a los desequilibrios entre la oferta y la demanda, a unos tipos de interés particularmente bajos”.
- Exceso de crédito. En el mes de febrero, las hipotecas a tipo fijo se dispararon un 73% respecto a las cifras de un año antes. En total, 149.900 millones de euros. Una cifra que llevó al propio Banco de Francia a advertir a las entidades de frenar las concesiones de créditos. El propio gobernador, Chrisitian Noyer, ha llegado a reconocer que la banca gala concede demasiados créditos a un tipo de interés muy bajo. En su opinión, unos tipos tan bajos pueden tener un efecto perverso sobre el mercado inmobiliario al apoyar el incremento de los precios. Además, para Noyer, esto también puede pasar factura a los márgenes del sector financiero.
- Beneficios fiscales. En 2011, el Gobierno francés ha puesto en marcha diferentes medidas para facilitar la compra de vivienda. Un ejemplo es la Ley Scellier de 2011 que contempla, por ejemplo, deducciones fiscales del 15% por la compra de una vivienda ecológica y un 25% por una de bajo consumo. También están los préstamo a tasa cero, que permiten a los propietarios novatos pagar una casa a cero interés. Además, el hecho de haber ampliado la edad de jubilación de 60 a 62 años, también está convenciendo a la gente de que tienen más tiempo para financiar sus préstamos de lo que estaban esperando.
The Wall Street Journal señala que, pese a todo esto, “una debacle subprime es improbable” teniendo en cuenta el loan to value, o lo que es lo mismo, el porcentaje de financiación hipotecaria utilizado para la adquisición de un inmueble sobre su valor de tasación sigue siendo bajo. La ratio es bastante conservadora, como es habitual en la banca gala. Generalmente las entidades francesas no prestan si la cuota hipotecaria supera el 30% de los ingresos antes de impuestos de los hogares.
http://www.cotizalia.com/vivienda/2011/china-brasil-proxima-burbuja-inmobiliaria-estallara-20110406-67083.html
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