La última oportunidad para desgravarse por la compra de vivienda

La última uva que comamos los españoles el próximo 31 de diciembre puede dedicarse a la desgravación por adquisición de vivienda habitual. Es decir, el mayor incentivo que ha habido en los últimos años para comprar un inmueble. A partir del 1 de enero de 2011, sólo aquellas rentas inferiores a 24.107,20 euros anuales podrán seguir beneficiándose del regalo fiscal si adquieren casa, el resto tendrá que tributar a Hacienda sin contar con ese capítulo tan jugoso de desgravaciones.

Recordemos que el ahorro efectivo que se obtiene con esta deducción es el 15 % sobre un límite de 9.015 euros al año, lo que se traduce en 1.352 euros. En una hipoteca a 25 años, la cantidad total de ahorro equivale a 33.800 euros. ¿Que el inmueble que estoy buscando asciende a 500.000 euros? Es el 6,47%; ¿que me cuesta 300.000? El 10%; ¿y si es 200.000? Representa el 16,9%.

La clave está, por tanto, en valorar si la bajada de precios de la vivienda en estos momentos, y sobre todo, a partir del año que viene, podrá compensar esta gran pérdida. Si no, ya sabe, dispone de menos de tres meses para aprovechar el incentivo fiscal.

Un inciso, antes de seguir, sobre la mesa está una propuesta de los empresarios a la Comunidad de Madrid para que en esta región se siga manteniendo la tarifa autonómica de la deducción por compra en vivienda en el IRPF. Veremos en qué queda.

¿Cómo se han comportado los precios?

¿Y qué hay del segundo elemento de esta ecuación? ¿Cómo se están comportando los precios? El último dato del indicador de valoración en el mercado de inmuebles elaborado por la tasadora Tinsa, apunta a que en agosto, si bien siguió bajando mes a mes, en cálculo interanual ya se aprecia una moderación importante. El índice de agosto de 2010 fue de -4,6%; el de 2009 fue de -8,9%; los de julio, junio y mayo de 2010 fueron de -4,3, -4 y -4,4%, respectivamente.

En opinión de Juan Manuel Martínez, vicepresidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi), "los precios han bajado lo suficiente y notamos hasta un cierto repunte en determinadas zonas de nueva promoción". Es más, ¿cabe pensar que el año que viene, a falta del incentivo fiscal y por tanto ante un previsible parón en la demanda, bajarán más los precios? "Los inmuebles sólo bajan porque la economía del mercado está mal, y porque factores como desempleo y desconfianza ante las perspectivas de futuro de los ciudadanos hace disminuir la actividad compradora y por tanto incidir a la baja en los precios".

La vivienda es un factor local

Con todo, no hay que olvidarse de la vivienda es un mercado pegado al factor local. No podemos meter en el mismo saco a un inmueble de costa que a otro de metrópoli. "Las ventas de vivienda en costa o destinadas a turismo no tienen prácticamente movimiento, y ésas sí que están sufriendo una rebaja importante, que creo que podríamos hablar de que debería situarse sobre el 40%; en el otro extremo, tenemos las viviendas de gama alta, donde las bajadas tienen como tope el 15%", señala José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank España. Juan Manuel Martínez también se refiere a bajadas de casi el 50% en determinadas zonas de costa porque "lógicamente, y en su día, el precio se había inflado en otro tanto".

Como guinda del pastel, la Comisión Europea ha dicho esta semana que en España queda pendiente un ajuste a a la baja de la vivienda del 17% para que el precio equilibrado y el real se encuentren al mismo nivel.

Finalmente, hay un tercer elemento para valorar la idoneidad de comprar vivienda ahora, y es el stock que acumulan bancos y cajas y que ofrecen, por lo general, a precios competitivos a través de las agencias inmobiliarias creadas a tal efecto. ¿Es oro todo lo que reluce? ¿Hay ofertas realmente atractivas y que se diferencian del resto? ¿Se puede esperar? "Los bancos no están tirando los precios", es la opinón de Aegi, y cualquier caso depende de la carga hipotecaria que arrastre el inmueble que se pone a la venta que, no olvidemos, pasa a soportar la entidad cuando embarga el inmueble. "No es lo mismo una hipoteca suscrita hace ocho años, sobre la que sí se puede bajar el precio, que otra sobre suscrita hace cuatro, en la que se tiene muy poco margen de rebaja", explica Juan Manuel Martínez.

Con todo, echemos un vistazo al panorama de ofertas que, a día de hoy, ofrece el mercado inmobiliario e hipotecario de bancos y cajas en nuestro país.

Años gratis de hipoteca

Las entidades financieras ya llevan meses exhibiendo un potente arsenal de recursos para captar clientes para sus enormes stocks de viviendas. Y uno de los principales es ofrecer años gratis de hipoteca. No confundir con el instrumento de carencia, con el que los intereses se acumulan a cambio de ampliar el plazo de amortización del préstamo. En este caso, se retrasa el pago hasta el año segundo o cuarto, por ejemplo.

Santander es el último en sumarse a este carro de la mano de su brazo inmobiliario Altamira. La promoción está vigente hasta final de año e incluye un año de hipoteca gratis (hasta un máximo de 7.200 euros). Se aplica en préstamos constituidos con la entidad y sobre inmuebles en stock. En otras viviendas comercializadas por Altamira hay vigente otra oferta: se regala uno de los impuestos derivados de la compra, bien el IVA o el Impuesto de Transacción Patrimonial (ITP). Por último, los clientes que decidan alquilar sin más o con opción a compra, obtienen gratis los dos primeros meses.

Otra entidad que se decanta por este tipo de gancho es Ibercaja. En este caso, los tres primeros años sólo se paga euribor, sin diferencial alguno y con revisión semestral. Asimismo, durante los tres primeros meses no se cobran intereses. Estas condiciones están sujetas a los inmuebles que se exhiben en la web de Ibercaja y tienen que estar escriturados antes del 31 de diciembre.

Finalmente, tenemos el compromiso vivienda de Bancaja, también en exclusiva para los que compren determinados inmuebles de Bancaja Habitat. En este caso, no se pagan ni capital ni intereses durante los primeros tres años. Tampoco se cobran comisiones de apertura ni de estudio.

Todos los portales inmobiliarios de las entidades financieras suelen, además, incluir una selección de unidades en precios promocionales. Es el caso del de La Caixa, Servihabitat, que promete descuentos de hasta el 60%. Además, en este caso, si se es cliente de la cuenta nómina Multiestrella aplican un descuento del 5% sobre el precio de compra.

Hipotecas 'ligeras'

En el apartado de productos hipotecarios como tal, también se pueden encontrar buenas noticias. Los inmuebles de estos portales inmobiliarios suelen venir acompañados de condiciones más o menos ventajosas en el préstamo.

Es el caso, por ejemplo, de Bankinter. Para los inmuebles de su portal, disponen de una hipoteca al 0,2%, un diferencial realmente competitivo. A esto se añade que no aplican comisión de apertura ni gastos de tasación y existe la posibilidad de aplicar una carencia de capital de hasta 36 meses. Esto último quiere decir que sólo se paga la parte de intereses durante ese periodo y se pospone el capital restante. El plazo de esta hipoteca es de 40 años, si es primera compra o segunda residencia y de 20 años para el resto.

Banco Pastor ofrece, por su parte, un préstamo al 0,49 por ciento para las unidades de su portal Inmoselección. Otra ventaja es que no cobran comisión de apertura ni gastos de tasación. La hipoteca tiene un plazo de 50 años y se financia hasta el 100% del importe. Esto último suele ser común a estas hipotecas, que no tienen por lo general una limitación de financiación de la cuantía del 80%, como ocurre con el resto de productos.

La hipoteca de Caja Mediterráneo dispone de un diferencial muy bajo, del 0,4%, aunque el primer año se cobra 0,9%. Sin embargo, este precio está condicionado a la contratación de otros productos de la entidad, como un seguro de vida, aportaciones a planes de pensiones o previsión y tarjetas de crédito. No dispone de comisión de estudio pero sí de apertura, del 0,35%. E imponen una última condición: que el 50% de los ingresos de la unidad familiar no queden condicionados.

fuente: http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/2513952/10/10/La-ultima-oportunidad-para-desgravarse-por-la-compra-de-vivienda.html