Cuando nos enfrentamos a la compraventa o alquiler de una vivienda
siempre nos asalta la misma duda: el precio, ¿es caro o barato? ¿cómo lo
calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o
el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio
adecuado de una vivienda en venta o alquilet
Bankinter ofrece una tabla y una fórmula con la que tú mismo
podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de una
vivienda, al que luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la
baja en función las características concretas de cada casa, pero que al
menos te colocará en un nivel de precios adecuado.
La clave se llama: PER
Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:
a) Rentabilidad bruta por alquiler
El porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por
una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo,
una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y
que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5%
de acuerdo con esta fórmula:
(12.000/240.000) x 100 = 5%
b) El PER
Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre
el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price
Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de
alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que
tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las
condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar
activos como empresas, viviendas, etc.
El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:
(240.000 / 12.000) = 20 veces
Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta
De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres
cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos
calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por
alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), sólo nos
falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una
aproximación de la otra variable.
Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad
bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6%. Esto equivale a
decir que el PER es de 22 años o 264 meses.
En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o
muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado,
actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por
264 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por
ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio
de alquiler mensual por 264 meses obtendríamos que el precio de venta
debería rondar los 396.000 euros en las condiciones actuales.
Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por
300.000 euros, bastaría con dividir entre 264 para saber que su precio
de alquiler debería ser de unos 1.135 euros mensuales.
Con estos datos ya podemos construir una tabla en la que se relacione
el precio de alquiler con el precio de venta actual. Es importante
saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo,
por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para
optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy
elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado.
Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato
publicado por el Banco de España de una rentabilidad del 4,6% de 3T 2014
(PER 22 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o
dividir uno de los datos por 264 meses. Este coeficiente es vigente para
los datos actuales, pero varía con el tiempo.
Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante
una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o
alquilando. Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por
400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000
euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el
PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos
que es 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media
española de 22 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es
cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.
En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la
media española (22 veces)mejor será comprarla, mientras que cuanto más
alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.
Ajustes para cada vivienda
La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y
alquiler, sin embargo después conviene afinar porque no todos los
mercados ni todas las viviendas son iguales. Como reglas generales
tenemos que el PER puede variar por:
1) Ubicación
Las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las
que tienen menor demanda. Así, el PER de Madrid es de 20 años, el de
Barcelona de 21 años y el de San Sebastián, de 27 veces. Por su parte,
Las Palmas tiene un PER de 17 años.
2) Localización
Dentro de una misma ciudad o localidad, también varía el PER. Así,
por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más
consolidadas, suelen tener un PER más alto.
En este sentido, el precio por m2 del distrito Chamberí en Madrid a
la venta es de 4.087 euros, mientras que el de alquiler es de 15 euros
m2/mes (180 euros m2/año), según los datos deidealista.com. De dividir
el valor de compra frente al alquiler anual se obtiene un PER de 23
veces. Para Villa de Vallecas, con precio de compra de 2.076 euros/m2 y
de alquiler de 9 euros m2/mes (108 euros m2/año), el PER baja a 19 años.
3) Las mejores casas suelen tener un PER más alto
En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que
están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que
supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un
PER más bajo.
Todos estos datos, llevan a la realidad de que en las mejores casas
muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho,
hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las
ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de
alquiler.
Otros métodos online de valoración
En Internet podemos encontrar actualmente numerosas páginas web que
nos ayudan a conocer aproximaciones de precios de compraventa o de
alquiler, como la web tercerob.com o Sociedad de Tasación. En ambas, se
puede acceder a aproximaciones sencillas sobre precios de transacción.
En cualquier caso, hay que tener siempre en cuenta que son
aproximaciones de gran ayuda y que nos sirven para calcular y negociar
mejor los precios pero que no tienen valor oficial de tasaciónde cara a
solicitar una hipoteca. Siempre que queramos asegurarnos del valor de
tasación de una casa, hay que recurrir a profesionales homologados por
el Banco de España que nos elaborarán una tasación profesional y válida
de cara a solicitar una hipoteca en el banco.
Muy interesante, como sabes el PER de la vivienda por municipios?? gracias!!
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