Los principales bancos y cajas consiguieron desprenderse el año pasado de unos 25.000 inmuebles, la mayoría pisos. La Caixa fue la que más vendió, con 6.500 unidades.
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El estallido de la burbuja del ladrillo ha provocado que los bancos y las cajas se hayan transformado en inmobiliarias de facto. Las entidades tienen en su balance decenas de miles de inmuebles que se han quedado a cambio de deudas o como resultado de embargos por impagos. Su objetivo es venderlos lo más rápidamente posible, ya que se trata de activos improductivos y que, además, consumen capital y tienen que ser provisionados como si de créditos en mora se tratara.
El resultado de esta situación es que el año pasado sólo los principales bancos y cajas vendieron 24.630 inmuebles, la mayoría de ellos viviendas, según la recopilación realizada por Expansion.com con datos de las propias entidades. En esta cifra no se incluyen las promociones de otros que los bancos y las cajas habían financiado y que han ayudado a vender ofreciendo sus canales de comercialización, además de financiación.
Aunque no haya estimaciones oficiales de cuántos pisos se han vendido en España el año pasado, en el sector apuntan a que las ventas de la banca superaron con creces las de los promotores inmobiliarios. Una de las razones es, en un momento en que conseguir una hipoteca se antoja muy complicado para el ciudadano de a pie, las entidades sí garantizan la financiación para sus propios inmuebles.
Además, bancos y cajas cuentan con su propia red de oficinas para distribuir su producto inmobiliario, además de páginas web específicas que han creado para este objetivo. Según una recopilación realizada por Expansion.com, a principios de año estos portales ofrecían más de 60.000 pisos en venta.
La Caíxa, 16 pisos al día
La Caixa encabeza la lista del ránking con 6.055 inmuebles vendidos a través de su inmobiliaria Servihabitat. Estas operaciones le han reportado unos ingresos de 993,2 millones de euros. Según fuentes cercanas a la entidad, el número de pisos vendidos, que casi duplica el promedio de sus competidores, demuestra la fortaleza comercial de la red de La Caixa, que cerró el año con 5.409 oficinas.
El descuento promedio al que ha conseguido vender estos inmuebles la entidad catalana es del 23%. Aunque, el presidente, Isidro Fainé, dijo en la rueda de prensa de la presentación de los resultados que los solares que la caja tiene en balance están “contabilizados al 40% del valor de tasación y los pisos al 52%, así que están prácticamente a valor de mercado”.
Bancaja se sitúa en la segunda posición con 3.377 inmuebles vendidos, incluyendo promociones propias realizadas por Bancaja Habitat. La caja valenciana informó en la presentación de los resultados de 2010 de que, en total, vendió en el año 4.975 inmuebles. De estos, “cerca de un tercio pertenece a otros promotores financiados por la caja”, según fuentes de Bancaja.
La entidad achaca este resultado al lanzamiento del Compromiso Vivienda Bancaja 2010, un plan que tenía el dúplice objetivo de facilitar la financiación a los particulares para la compra de vivienda y ayudar a los promotores a vender los inmuebles financiados por la entidad.
A su vez, Caja Madrid logró vender 3.031 inmuebles, por un importe total de 390 millones de euros. El descuento promedio aplicado ronda el 23%. La entidad madrileña, junto con Bancaja, Caixa Laietana, Caja Segovia, Caja Rioja, Caja Insular de Canarias y Caja Ávila ha constituido un SIP que se ha transformado en la primera caja española por volumen de activos. Banco Financiero y del Ahorro, el banco creado por el SIP y que saldrá a bolsa este año, es la primera inmobiliaria del país, con 11.000 millones brutos de activos inmobiliarios en sus balances.
Banesto se sitúa inmediatamente después de la caja madrileña por número de viviendas vendidas, con 3.030. De ellas, 1.730 procedían de adjudicaciones por impagos y 1.300 de canjes de deuda. El banco que dirige José García Cantera ha conseguido vender sus inmuebles con un descuento promedio del 21% sobre el precio de adquisición. Estaban provisionados en un 24%, según aseguran fuentes de la entidad.
Las ventas de BBVA sumaron 2.500 unidades, el 80% de ellas viviendas y el resto locales comerciales y garajes. El banco ingresó con estas ventas 550 millones de euros, con unas plusvalías de 70 millones.
Otra de las entidades más activas en la venta de pisos es CatalunyaCaixa, que el año pasado se deshizo de 1.900 viviendas, con unos ingresos de 500 millones de euros. Si se añaden las ventas de solares, no contabilizadas en la cifra anterior, la facturación del área inmobiliaria de la caja catalana alcanza los 750 millones de euros, según explica Eduard Mendiluce, responsable de esta división.
El pasado julio, cuando se concretó la fusión entre Caixa Catalunya, Caixa Manresa y Caixa Tarragona, la entidad resultante puso toda su cartera de inmuebles a valor de mercado. El descuento de los pisos vendidos desde entonces es del 7%. Si no se hubiese producido esta limpieza de balance, el descuento rondaría el 15%, explican fuentes de la caja.
Popular vendió 900 inmuebles el año pasado. El banco, que cerró 2010 con 3.689 millones de activos inmobiliarios en balance, ha aplicado un descuento del 45% sobre el precio calculado en el pico de la burbuja, entre 2007 y 2008.
Sabadell, a través de su filial inmobiliaria Solvia, ha vendido el año pasado 600 activos inmobiliarios, por un valor de 200 millones de euros y con un descuento promedio del 20% sobre el precio de adquisición. Fuentes del banco catalán explican que “este ritmo de ventas supone haber movilizado más de un 60% del stock final a la venta a final de ejercicio y una capacidad de rotación de dicho stock inferior a los 2 años.”
El más pequeño de los bancos del Ibex, Bankinter, cuyos activos adjudicados apenas suponen un 0,6% del total del sector (378 millones de euros) vendió un total de 323 inmuebles en 2010, incluyendo garajes y trasteros. El descuento aplicado fue del 13%.
El principal banco español, Santander, no ha desglosado el dato de cuántos activos consiguió vender en 2010. Sí ha informado que su filial inmobiliaria, Altamira, ha colocado 3.000 viviendas desde que se puso en marcha, en enero de 2009. El descuento promedio aplicado a estas transacciones ha sido del 25%.
El alquiler toma fuerza
Bancos y cajas quieren vender los inmuebles, porque esta es la única forma para quitarles del balance y dejar de provisionar por ellos. Sin embargo, la dura realidad del mercado inmobiliario español obliga a tomar en cuenta también otras opciones, como el alquiler. De hecho, según coinciden las fuentes del sector consultadas, “el alquiler es una alternativa a la que los bancos y las cajas damos cada vez más importancia”.
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