¿Se acaban los problemas con el banco si me embargan la vivienda?

La pérdida de empleo, que afecta a unos cuatro millones de personas, ha sido el principal detonante de que los embargos de vivienda se hayan disparado desde el inicio de la crisis. La imposibilidad de pagar las cuotas hipotecarias, sumado a la caída de precios del mercado residencial, ha provocado que las ejecuciones hipotecarias registren cifras récord en los últimos dos años.

Según datos del Consejo General del Poder Judicial, los juzgados españoles recibieron en 2009 93.319 solicitudes de ejecuciones hipotecarias, un 5% más que el año anterior, cuando se duplicaron las cifras respecto a 2007.

¿Qué ocurre cuando el comprador no puede pagar su vivienda? En la mayoría de los casos, la compra de una casa en España se sufraga a través de un crédito hipotecario. Para que el banco te conceda el préstamo, se presentan unas garantías que avalen a la entidad en caso de impago: por un lado, la propia vivienda y, por otro, el patrimonio, dinero, bienes (presentes y futuros) que posea el adquirente.

El problema
Es aquí donde radica el problema: existe la creencia generalizada de que si no se puede hacer frente a la hipoteca, la deuda bancaria se salda con la entrega de la vivienda. Sin embargo, este canje no es tal. La pérdida de valor de la vivienda hace que no sea suficiente con la entrega. Su valor actual no es suficiente para pagar el crédito solicitado.

¿Cómo funciona el proceso en caso de impago? En general, el banco otorga un plazo de entre tres y seis meses desde que se devuelve el primer recibo hasta que presentan una demanda contra el hipotecado. Después, se inicia el proceso de ejecución hipotecaria que acaba con la subasta de dicho inmueble.

Pero estas pujas quedan desiertas, en la mayoría de los casos. El desconocimiento de acceso a esta fórmula o la sobreoferta que existe en el mercado de la vivienda son algunas de las razones que esgrimen los expertos para justificar las altas cifras de activos sin adjudicar en subastas judiciales. Así, en 2009, el 90% de los activos subastados por bancos y cajas de ahorros, procedentes de embargos, no fueron adjudicados.

Al no conseguir nuevo dueño, el inmueble vuelve a las manos de los bancos que se hacen con ellos por el 50% del valor de tasación. Es decir, la vivienda sólo salda parcialmente la deuda hipotecaria y el embargado aún debe hacer frente al pago del resto de lo adeudado con el banco, más los intereses generados (que oscilan entre el 20% y el 25%) y las costas judiciales generadas.

Según la plataforma de Afectados por la Hipoteca, este año más de 181.000 familias perderán su vivienda y, además, deberán seguir haciendo frente a una deuda cercana, en la mayoría de los casos, a más de 100.000 euros.

Medidas
La gravedad del problema ha llevado al Gobierno a implantar una serie de medidas que palien esta difícil situación. Así existen, por ejemplo, los llamados créditos ICO-moratoria hipotecaria, que concede un aplazamiento temporal de hasta el 50% de las cuotas de la hipoteca (con un máximo de 500 euros mensuales) durante 2009 y 2010.

Sin embargo, la propuesta plantea dudas. “Los criterios de aplicación dejan fuera a las familias en situación de mayor vulnerabilidad y en muchos casos los bancos se niegan a aplicarla ya que no están obligados”, explican desde la asociación de afectados. Por ello, demandan, entre otras medidas, el uso de la dación en pago, imitando el modelo usado en otros países como Francia y Estados Unidos.

La plataforma de afectados por la hipoteca propone una reforma de la regulación de tal forma que, en el caso de la residencia habitual y de deudores “de buena fe”, la hipoteca quede liquidada. De momento, en los conocidos como Pactos de Zurbano se acordó una reforma de la ley de Enjuiciamiento Civil para elevar el umbral de inembargabilidad en los supuestos de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Este cambio busca proteger a las rentas más bajas fijando una cantidad del salario que no podrá ser embargada. Esta cifra será un 10% superior al salario mínimo interprofesional; es decir, 696,6 euros al mes. Este sueldo inembargable puede aumentarse si el hipotecado acredita que tiene familiares a su cargo. En concreto, a la cantidad mínima de la que puede disponer el embargado se incrementará un 20% por cada familiar a su cargo.

fuente: http://www.expansion.com/2010/06/09/empresas/inmobiliario/1276117018.html