La banca cobra un 30% más caras las hipotecas de las viviendas que no son suyas

"Los bancos priman la financiación de sus viviendas con respecto al resto". Hasta ahí nada nuevo. Pero, ¿cuánto? Los expertos del sector inmobiliario calculan que el coste hipotecario de un piso medio comprado a la banca es un 30% inferior al del mismo inmueble adquirido a un promotor y financiado en la misma entidad.

El objetivo: deshacerse del importante volumen de ladrillo que han tenido que tragar desde que se recrudeció la crisis inmobiliaria. El tiempo apremia aún más si se tiene en cuenta que ahora las entidades tendrán que aumentar las dotaciones a provisiones desde el 10% al 20% del valor de tasación de las casas cuando haya transcurrido un año desde su apunte en el balance.

La banca cobra un interés del 2,5% a sus pisos cuando al resto le exige un 5%, de media, según las estimaciones de la consultora R. R. de Acuña & Asociados, calculadas a partir de las últimas cifras disponibles de la Asociación Hipotecaria Española, del Colegio de Registradores (referentes al tercer trimestre de 2009) y de su propia base de datos.

"Los bancos están cobrando por sus pisos las ofertas que anuncian, de media, pero introducen una prima de riesgo a las hipotecas del resto de inmuebles", explica Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, del departamento de análisis de la consultora.

Así, para dos pisos iguales de 200.000 euros, hipotecados ambos al 80% por 25 años, la cuota hipotecaria mensual del inmueble que vende la entidad financiera sería de 717,79 euros, y la de la casa comprada en el resto del mercado, 935,34 euros. Un 30,3% más. Cada año, pagarían 8.613,5 euros y 11.224 euros, respectivamente.

Al final del periodo de amortización, el comprador de la vivienda perteneciente a la entidad financiera acabaría pagando 215.337 euros de hipoteca, y el dueño del otro piso, 280.602 euros. Ni más ni menos que 65.265 euros de diferencia hipotecaria por un piso medio. Esa diferencia daría para pagar una VPO en algunos municipios. En el caso de una casa de 400.000 euros, un préstamo costaría 130.530 euros más que el otro. Y así sucesivamente...

Todo esto sin tener en cuenta que, por lo general, la banca da el 100% de financiación a sus inmuebles y no más del 80% al resto. De hecho, según el Banco de España, sólo un 11,2% de los préstamos hipotecarios concedidos en el segundo trimestre de 2009 superaron ese umbral.

Esta ventaja competitiva que obtienen los inmuebles en poder de las instituciones de crédito no está siendo bien acogida por algunos. Según los agentes de la propiedad inmobiliaria (apis), "se está asfixiando, cercenándoles el mercado, a aquellos promotores que pueden y quieren sobrevivir por sí mismos, sin tener que recurrir a procedimientos concursales, daciones convenidas o soportar embargos (...) Sucede igual en la vivienda usada".

"Rotundamente afirmamos que perjudica el mercado de transacciones inmobiliarias y distorsiona la libre competencia en el mismo", señala Joan Ollé Bertrán, presidente del Colegio de Apis de Cataluña, en una tribuna publicada en su web (www.ollebertran.com).

Ollé denuncia, incluso, que en algunos casos "los propios empleados del banco o caja, ante la petición del cliente le aconsejan redireccionar su búsqueda hacia inmuebles de su institución".

La VPO, protección para compradores, bancos y cajas
La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, dio, a finales de diciembre, una buena noticia inmobiliaria a las entidades financieras. Las filiales inmobiliarias que están creando las entidades financieras podrán pasar sus pisos libres a protegidos (VPO) y deshacerse de esa losa que tanto pesa en sus balances. Además, las VPO clasificadas para su venta podrán pasarse también al mercado del alquiler, según anunció.

"Falta por ver si estos pisos disfrutarán de las mismas ayudas y subsidiaciones de las VPO en alquiler", señaló Julio Gil, codirector del Máster Inmobiliario de la Universidad Nacional de Educación a Distancia (UNED). Asimismo, durante el actual año 2010 se ofrecerá la posibilidad a todas las personas jurídicas de subrogarse en los préstamos convenidos por los promotores, explicó Beatriz Corredor.

"Gracias a esto, la banca tendrá la posibilidad de acceder a las ayudas y subsidiaciones del préstamo convenido", antes sólo reservadas para las personas físicas, apunta Gil. En el debe de las entidades, la apertura del grifo, ya que la "mesa de seguimiento financiero" del Plan Estatal de Vivienda Rehabilitación, para controlar que bancos y cajas de ahorros cumplen su compromiso de financiar la compra de vivienda protegida (VPO).

En la mesa de negociación estarán presentes tanto el Ministerio de Vivienda, como el Instituto de Crédito Oficial (ICO), o los representantes de las cajas de ahorros (Ceca) y de la banca (AEB), e incluso habrá miembros de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).