Los precios de la vivienda no se hundirán o acelerarán su caída con la puesta en marcha del ‘banco malo’ o Sareb. Al menos a corto y medio plazo. Aunque la tendencia seguirá siendo a la baja
durante la recta final de 2012 y todo 2013 ante la delicada coyuntura
económica, el constante aumento del desempleo y la falta de
financiación, los expertos descartan que el impacto de este
nuevo ‘gigante inmobiliario’ en el mercado vaya a ser inmediato. Por
varios factores.
En primer lugar, porque los descuentos a los que se van a transferir los activos tóxicos a la Sareb de
las entidades nacionalizadas y las que necesiten ayudas públicas -del
79,5% para suelo, 63,2% para promoción en curso y un 54,2% para obra
terminada- han sido calculados para no perjudicar ni al mercado ni al
sector financiero.
“Se han fijado precios políticos o pactados para que no se desvirtúe el mercado
inmobiliario, una especie de cortafuegos o muro de contención para que
tampoco salpique negativamente aquellas entidades que no van a
transferir sus activos”, coinciden en señalar Ángel Serrano, director
general de negocio de la consultora Aguirre Newman y José Parra,
director general del Grupo Main.
Tardará meses en comenzar a funcionar
En segundo lugar, porque el ‘banco malo’ podría tardar varios meses incluso más de un año en echar a andar. “El atasco inicial va a ser monumental”,
aseguraba recientemente Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea.
No en vano, la Sareb será un ‘monstruo inmobiliario’ de 45.000 millones de euros en activos tóxicos, 89.000 pisos y 13 millones de metros cuadrados de suelo.
“Durante el primer semestre de 2013, la Sareb estará tratando de
digerir toda la información que tendrá sobre la mesa, contratando
asesores… Será poco eficiente al principio”, apunta Echavarren.
“Todavía tardaremos varios meses en ver cómo sacarán producto al mercado.
Con suerte veremos alguna operación en el segundo trimestre de 2013.
Ojalá sea antes”, comenta Fernando Encinar, jefe de estudios de
Idealista.com. Y a la espera que esto suceda, la tendencia seguirá
siendo a la baja. “Durante los próximos 12 a 18 meses no veo ningún
elemento que me haga pensar que los precios vayan a tocar suelo o que
vayan a subir”.
Quién y como ómo se gestionarán los activos
A todo esto hay que sumar otra de las grandes dudas que todavía queda por conocer en torno al ‘banco malo’: cuál será el plan estratégico, la estructura organizativa o la política comercial que se llevará a cabo para dar salida a los activos. Si se produce una salida ordenada,
los expertos consultados descartan un gran impacto sobre los precios.
De hecho, consideran que de ser así podría ayudar a estabilizar el
mercado o incluso producir repuntes de precios en algunas zonas.
Por el contrario, si el banco malo se precipita, hundirá los precios.
Una posibilidad ante la que entidades como el Banco Santander o el
Sabadell se habrían adelantado practicando derribo de precios en
determinadas ubicaciones. Seseña es el ejemplo más llamativo.
"Es
necesario que se lleve a cabo una gestión profesionalizada, con
gestores que cuenten con incentivos para dar salida a esos activos",
añade Ángel Serrano. "Si no se consigue una venta dinámica, en lugar de
ser una sociedad operariva será un parking de activos".
Opinión que comparte Fernando Encinar: "sería un desastre que lo gestionase un cuerpo de funcionarios como se ha sugerido ya que el mercado podría estar muerto durante una década. Es necesario que se apoye en un equipo de profesionales del sector y
con un plazo de actuación más limitado que esos quince años que permita
reactivar más rápidamente el mercado. 15 años para liquidar todos los
activos tóxicos es excesivo y negativo para el mercado que lo que
necesita es que se limpie de una vez por todas y se clarifique en el
menor tiempo posible.
"Probablemente lo que determinará la venta
en muchos casos será el acierto de Sareb a la hora de aglutinar los
activos en paquetes homogéneos y complementarios para lograr que
resulten atractivos para los inversores", añade José Parra.
En definitiva, se tienen que escribir las reglas del juego
que deberán contemplar, entre otros aspectos, un análisis muy detallado
de todos los activos y el diseño de estrategias específicas en función
de cada tipo de activo.
Sin financiación, la clave está en el precio
Tampoco hay que olvidar los objetivos de rentabilidad
que se ha fijado la Sareb para sus tres lustros de vida -entre el 14% y
el 15%-. Aunque durante los primeros años se esperan unos resultados
modestos, incluso pérdidas, según los expertos del sector, "el banco malo tiene que vender por encima del precio de adquisición
para generar beneficios", señala Luis Corral, consejero delegado de
Foro Consultores. "Además de tener 15 años para vender esos activos,
esas viviendas ya están en el mercado con grandes descuentos. Es más,
las entidades más capitalizadas que no incluirán sus activos en el
'banco malo' ya están operando en el mercado, vendiendo algunas de
sus viviendas con rebajas por encima del porcentaje del que hablan".
De
hecho, y a falta de conocer cómo se articulará la financiación en la
compraventa de estos activos, Mikel Echavarren señala que la Sareb "sólo
puede competir vía precio y sólo en aquellas zonas donde posea una
posición dominante podrá manejarlos".
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