viernes, 20 de noviembre de 2015

VIVIENDA ¿Ha finalizado el ajuste en el sector residencial? ¿De qué depende su mejora?

Poco a poco vemos como los precios de la vivienda han comenzado a subir. E incluso escuchamos que comienza a edificarse, incluso con demanda de suelo ¿Ha finalizado el ajuste en el sector residencial? No es fácil responder a esta cuestión. De entrada, debemos partir de la cifra de viviendas nuevas pendientes de venta que el Ministerio de Fomento estimaba a finales del año pasado en 540.000. El año pasado se estiman en 44.000 las viviendas terminadas y en 55.000 la venta de este tipo de viviendas. El ajuste como ven, estimado en un 17 % de caída del stock desde el máximo a principios de la Crisis, ha sido muy moderado ¿De qué depende su reanimación? Hay factores coyunturales como las condiciones financieras, el paro juvenil o el coste del uso de vivienda. Pero, hay otros factores de tipo estructural. Y me refiero al factor demográfico, centrado en la creación de hogares. Aunque aquí podríamos mejor hablar de la demanda potencial de viviendas.

En su último boletín Económico el Banco de España realiza un estudio con el objetivo último  de valorar cómo se absorberá el stock de viviendas anterior a través de las expectativas sobre la creación de hogares. Es un estudio interesante. Aquí vamos a mostrar sólo sus conclusiones.

Miren este gráfico......


Es la estimación que hace Fomento del stock de viviendas en venta, consideradas en términos del stock total de viviendas.

En este otro gráfico vemos los escenarios de creación neta de hogares, entre el base (elaborado por el INE extrapolando los datos de 2014) y los que estima el propio Banco de España a través de varios supuestos....




En definitiva, de acuerdo con el escenario base habría en 2029 19.1 M. de hogares (un millón más que el número estimado en 2014). Pero, en el resto de los escenarios oscilaría entre 1.6 M. y 3.6 M. mínimo y máximo respectivamente de aumento de los hogares en el periodo. En promedio anual, desde los 63.000 nuevos hogares del escenario base y los 238.000 del escenario más optimista.
Dicho lo anterior, es evidente que el comportamiento del número de hogares sería muy diferente por provincias (bajo el escenario base el número de hogares bajaría en más de un tercio de las provincias españolas).


Y en el extremo más positivo obtenido por el Banco de España quedaría así...



¿Conclusiones? Con todas las limitaciones que conlleva un estudio de este tipo, se obtiene una necesidad promedio anual de nueva vivienda de entre 40.000 y 200.000 de acuerdo con el escenario utilizado de creación potencial de hogares.
¿Les parece mucho la cifra superior? En el promedio de 2000-2008 el ritmo promedio anual de viviendas terminadas era de 600.000.

José Luis Martínez Campuzano
Estratega de Citi en España

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