miércoles, 9 de febrero de 2011
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martes, 8 de febrero de 2011
La desaparición de la deducción fiscal acelera las rebajas en los pisos
Los precios de la vivienda arrancaron el año 2011 con caídas del 5% de promedio, según el índice de mercados inmobiliarios españoles correspondiente a enero elaborado por Tinsa. Este descenso es más acusado que el del 3,9% registrado al cierre de 2010. La tasadora estima que en términos acumulados desde máximos, la bajada alcanza ya el 19,6%.
Las reglas del mercado han vuelto a funcionar. Que continúa la sobreoferta, nueva bajada de precios. De hecho, la caída de los precios de la vivienda continúa acelerándose al inicio de este año. Si ya en la recta final de 2010 los descensos eran cada vez más abultados como consecuencia de la atonía de las ventas, la desaparición de la deducción fiscal por compra de vivienda, considerada históricamente uno de los acicates de los precios de los pisos, ha motivado que las rebajas de precios hayan vuelto a acelerarse en el arranque de 2011. Y es que con esa supresión, se elimina uno de los pocos alicientes que quedaban para adquirir piso en un entorno económico tan negativo como el actual. Se trata con ello de animar a la lánguida demanda, descorazonada por lo que considera unos precios aún elevados en muchas localidades y por las incertidumbres que aún acechan a la recuperación. Según las últimas cifras de la tasadora Tinsa, las casas se abarataron de media un 5% anual en enero pasado, 1,1 puntos más que un mes antes.
Según el índice de mercados inmobiliarios españoles (imie) correspondiente a enero elaborado por Tinsa, "tras la desaparición de parte de las deducciones fiscales el pasado 31 de diciembre, se produce un reajuste en los precios para acomodarse a las nuevas 'reglas del juego' del mercado". Además, la tasadora estima que en términos acumulados desde máximos, la bajada alcanza ya el 19,6%.
partir del verano, los buenos datos de ventas con los que se había iniciado 2010 se esfumaron, por lo que los expertos recomendaron que el ajuste de precios fuese más profundo si se quería dar salida al elevado stock de viviendas que permanecen sin vender ni alquilar. Las cifras demuestran que, pese a esas recomendaciones, las rebajas medias se estabilizaron entre el 4% y 4,5% con la esperanza que en el último trimestre las ventas se animaran. Ahora, habrá que esperar y ver si tienen el efecto deseado.
Todas las zonas registraron en enero descensos de precios. La mayor caída interanual se la anotó la costa mediterránea, que en enero presentó una bajada del 8,4%, frente al 6,8% del mes anterior, y situó los precios en valores de 2004. Tras la costa se situaron las capitales y grandes ciudades, donde los precios cayeron un 6,5% en tasa interanual, frente al 5% del mes anterior.
Por debajo del descenso medio interanual (5%) se situaron los precios de las viviendas en las áreas metropolitanas, con una bajada del 4,1%, similar a la de diciembre, seguida de las Islas Baleares y Canarias, donde los precios se redujeron un 3,4% (-2,4% en diciembre). El resto de los municipios no incluidos en los grupos anteriores aceleraron su caída hasta el 2,7%.
Los precios en la costa caen un 27,2% desde máximos
En cuanto a los descensos acumulados desde valores máximos, la costa mediterránea alcanzó un nuevo récord histórico en enero, con una caída del 27,2%.
A continuación se situaron las áreas metropolitanas, que registraron bajadas del 21,2%, seguidas de las capitales y grandes ciudades, con el 20,9%. Con menores bajadas acumuladas, cerraron la lista Baleares y Canarias, con un 17,5%, y el resto de municipios, con el 15,9%.
fuente: www.cincodias.com
SE AVECINAN TIEMPOS DUROS
Fue desde el Verano del 2010: cuando el crash, cuando los Gobiernos, las instituciones fueron conscientes de que la situación no era reversible, de que utilizando las herramientas de antes lo único que haría la economía planetaria sería alejarse más de una salida (no de LA salida: LA salida no existe), a partir de ahí cambió la letra, muy rápidamente, y la música comenzó a utilizar más la percusión y el viento.
España fue pionera en este cambio de vestuario: en Mayo el mensaje del Gobierno cambió radicalmente: saneamiento, saneamiento y saneamiento. Se vio en Otoño, en la entrevista de Mr. George Osborne en la BBC: ‘Claro: los más débiles son quienes más van a padecer los recortes de gastos: siempre ha sido así’. Se está viendo ahora mismo: las exigencias de Alemania: llevar a la práctica lo que M. Sarkozy ya sugirió hace meses: un nuevo Contrato Social, y lo exige Alemania porque hoy es quien puede hacerlo: es la única que tiene un fajo de billetes en la mano y a cambio de pagar las rondas quiere cosas: el inicio del final del modelo de protección social; ¿se extrañan?, recuerden la Agenda 2010: con un Gobierno socialdemócrata .
‘¡¡¡¡No!!!!’ gritan allá, ‘¡Hay salvaguardias, garantías, cortafuegos! ¡Lo que se hace es para asegurar la supervivencia del modelo de protección social!’. Eso es lo que, de momento, se está vendiendo, de la forma como se está vendiendo, pero otros ya tienen prisa: Alemania: precisa reducir costes: estatales, empresariales, gubernamentales, federales; The UK: son lo que son: libres, pero están solos; España: ¿qué tiene?, ¿qué es?.
Miren el cuadro que viene a continuación, mírenlo bien porque es muy difícil que vean juntas estas doce cifras. Estos porcentajes, que no otra cosa son, resumen la historia de España de los últimos cuatro años, de la precrisis. La columna ‘PIB’ recoge la tasa de variación del PIB, la columna ‘Desempleo’ la tasa que representa la población desocupada sobre la población activa, y la columna ‘Déficit’ el porcentaje del déficit público en términos de PIB, y, todo ello para cada uno de los años indicados. Ahora sigan leyendo pero no quiten un ojo del cuadro.
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(Que finalmente el PIB acabe cayendo -0,15 o el -0,10 en el 2010 es completamente intrascendente).
El año 2007 fue el último de la serie de años en los que ‘España fue bien’, fue al año en el que el presidente del Gobierno calificó a España como “país de éxito”, y cuando dijo que “La economía española juega en la Champions League de las economías mundiales”, y que redondeó con “En 2010 vamos a superar ligeramente a Alemania en renta per cápita; les vamos a coger”. El principal partido de la oposición callaba porque fue él el primero en proclamar el ‘España, va bien’: ¿cómo iba a decir que ese ir bien de España se basaba en un modelo productivo que mostraba una productividad retrasada treinta años respecto a la de Suecia y una estructura de PIB sustentada en la elaboración de bienes y servicios de bajo valor a través de unos procedimientos intensivos en factor trabajo barato, en buena parte inmigrado, y al que se le concedió una capacidad de endeudamiento absurda aunque imprescindible para que el PIB aumentase, si esa película había comenzado cuando él formaba el Gobierno?.
En ese año 2007 cerró con el PIB crecido en el 3,6%, con un desempleo situado en el 8,6%, tras haberse llegado al increíble 7,9% (increíble por bajo, aunque muy pocos explicaron en qué estaba ocupada y como lo estaba parte de esa población activa que tenía un empleo), y en superávit: +1,9%, gracias a la recaudación provocada por el consumo desaforado de todo por parte de casi todos: adquirir un piso para consumir también es consumo, ¿o no?.
En el 2008 las cosas empezaron a torcerse de forma evidente, aunque la idea generalizada era la de que las cosas no estaban tan mal: “(La economía española) es fuerte y segura para avanzar con vientos a favor y con dificultades”, dijo el Presidente del Gobierno, aunque evidentemente las cosas estaban bastante peor de que se quería dar a entender. Este fue un año de elecciones, y aquí el principal partido de la oposición sí dijo algunas cosas, pero sin entrar en materia: el problema seguía siendo el mismo: su absoluta responsabilidad en cómo habían ido las cosas. Recordarán el famoso cara-a-cara entre el Sr. Pizarro y el Sr. Solbes en TV: ninguno preguntó ninguno dijo (y hoy los dos se han ido del Parlamento).
Ni se preguntó ni se dijo, pero el cierre del 2008 fue bastante triste: entre el 2007 y el 2008 la economía española había dejado de crecer el 2,7%, las cuentas públicas habían empeorado el 6,0%, y el desempleo del factor trabajo había crecido 5,3 puntos porcentuales. A pesar de la caída de la actividad económica, del hundimiento de la recaudación fiscal, de los mayores gastos provocados por el creciente desempleo, la creencia popular, abonada por el Gobierno y no criticada por el principal partido de la oposición, era la de que el milagro era posible.
La primera vez que un miembro del Gobierno utilizó la palabra ‘crisis’ fue en una entrevista que al Sr. Pedro Solbes que un medio español el publicó el 18.01.2009. También en Enero -aunque desde el año anterior se venía actuando en ese sentido-, se anuncia el Plan E: el Plan Español para el Estímulo de la Economía y el Empleo, en resumen, un megaporrón de pasta inyectado en la economía, para …: ¿para qué ha servido el Plan E?.
En el año 2009 las cuentas públicas españolas cerraron con un saldo del -11,2%, el desempleo del factor trabajo trepó hasta el 18,8% (sí, como siempre: sin contar el subempleo) y el PIB creció el -3,7%; es decir, en dos años, los números públicos empeoraron en España 13,1 puntos, el PIB varió hacia abajo en 7,3 puntos, y el paro aumentó 10,2. En la creación y empeoramiento del déficit, evidentemente, influyó la menor recaudación, y el mayor gasto social, pero también las ayudas y similares que se distribuyeron en los sectores productivos y financiero. No sorprendía la postura del Gobierno: “No me veréis al lado de aquellos que creen que vamos a salir los últimos” dijo el Presidente del Gobierno, pero si la del principal partido de la oposición: mutismo total. ¿La ciudadanía?, cada vez más desencantada.
Es, no obstante, pienso, el 2010 el año de la huida hacia adelante. A principios de año, el 5 de Febrero, el Presidente del Gobierno dijo: “La vuelta al crecimiento económico se irá afianzando poco a poco en 2010”, y bueno, el crecimiento ha sido del -0,2%, es decir, se han ‘ganado’ 3,5 puntos de PIB, PIB que entiendo, ha sido el reflejo de 5,1 puntos de déficit: las cuentas públicas han ‘mejorado’ 2 puntos a costa de aumentar el IVA, de reducir y congelar salarios públicos, de cortar inversión y de recortar gasto social; aunque ese ‘crecimiento’ no se ha visto, en absoluto, reflejado en el desempleo: la población desocupada ha aumentado en 1,7 puntos, hasta el 20,5% de la población activa. Ya es mayoría la población la que cree que las cosas van a ir a peor, también lo es la que piensa que aún falta mucho para salir de donde estamos (lo que no quieren saber es que ‘salir’, en este caso, no equivale ‘volver a lo de antes’.
En el fondo no ha sido más que un cambio de cromos: des-decrecimiento por déficit sin creación de empleo porque PIB real poco se ha generado. ¿Cuánto hubiese crecido España en el 2010 si el déficit no hubiese llegado al 11,2% en el 2009?, ¿el -4,0%?, ¿el -4,5%?. España ha cerrado el 2010 con un déficit del -9,2%, pero ¿dónde se hallarían los números públicos españoles sin los recortes de gastos y los aumentos de impuestos que en el 2009 y el 2010 se han producido?. Un mero cambio de cromos.
¿Mañana?. El compromiso del Gobierno está claro: el déficit tiene que alcanzar el -6,0% en el 2011, el -4,4% en el 2012, el -3,0% en el 2013. Pasar del -11,2% en el 2009 al -9,2% en el 2010 nos ha costado todo lo que nos ha costado: recortes, impuestos, tasas, desempleo, … todo eso para ‘ganar’ dos puntos; ¿qué supondrá ganar 2,2 que es el compromiso para el 2011?, ¿qué implicaciones tendrá?, ¿cuánto más tendrá que aumentar el IVA?, ¿en cuánto va a tener que subir el IBI?, ¿cuánto los impuestos especiales?, ¿qué suma real se reducirá el consumo público?, ¿se mantendrán los importes de los subsidios de desempleo?, ¿el importe de las pensiones?. Y claro, ese saneamiento tendrá un impacto negativo en el consumo que el Gobierno dice que la exportación compensará. Hace unos días un alumno comentaba en clase: ‘Exportar, ¿qué?, ¿a dónde?, ¿qué lugares de España exportarán?’; qué lugares: ¿seguirán las regiones que los tienen sus déficits fiscales regionales?.
¿Pasado mañana?. En el 2012 el déficit tendrá que bajar otros 1,4 puntos, ¿qué más se tendrá que recortar?, ¿en qué?. ¿Los ingresos?: ¿cuánto crecerá el PIB a lo largo del 2011 y del 2012?, ya saben lo que pienso, pero, ¿cuánto será teniendo en cuenta que ya no cabe otro cambio de cromos?, ¿en cuánto va a mejorar la recaudación fiscal?, del Estado, sí, pero también de las regiones, y de los ayuntamientos. ¿Con qué programa se presentará a las elecciones del 2012 el partido que ahora gobierna?, ¿con cuál el principal partido de la oposición?. Las elecciones del 2012, ¿llegarán a celebrarse o ante la batería de medidas que habrá que adoptar se habrá forzado un Gobierno de concertación nacional?.
Finalmente, en el 2013, otro recorte de 1,4 puntos adicionales. Ya no me alcanza la imaginación para vislumbrar el camino a recorrer para llegar hasta ahí después del camino recorrido. Son habas contadas: si entre el 2009 y el 2013 el déficit tenía que reducirse en 8,2 puntos y el PIB no crece, al menos, en esos mismos puntos, al empobrecimiento, a la degradación en las condiciones de vida que supondrán las medidas a adoptar se añadirá el efecto del no-crecimiento: el insuficiente crecimiento que haya -si lo hay- deberá ser dedicado a la reducción del déficit so pena de no poder refinanciar una deuda pública que va a ser creciente. Algo así ya ha sucedido en otros sitios, ¿recuerdan?.
Vienen tiempos duros, duros en comparación con los tiempos inmediatamente pasados. El modelo de protección social está en claro retroceso: en todas partes, lo poco o mucho que de él haya; lo hemos comentado: se ha llegado a la conclusión de que ya no es necesario, pero, además, ya no es sostenible, y como ya no es necesario ya no hace falta hacer inventos para sostenerlo: el modelo de protección social: todo el Modelo de Protección Social. Por eso en The UK Mr. Osborne dijo lo que dijo, por eso Alemania ha pedido lo que ha pedido, por eso en España se van a reducir, al menos, 8,2 puntos de déficit: ha de ser así porque la evolución de las cosas ha llevado a que ahora esas cosas sean de esta manera.
Ya lo saben: nos hallamos: el planeta, en una crisis sistémica, y las crisis sistémicas son duras, fuertes, siempre lo han sido, y nunca las cosas vuelven a ser como fueron; en ocasiones, como en el 29, la tendencia apuntaba a más, pero no ahora: escasez de commodities, exceso de población sobre población necesaria, deuda impagable, subsector financiero cuya salud global es una incógnita. Junten todo eso, ¿dónde queda España?. Sólo como ejemplo: ¿qué no es España?, ¿qué no hay en España?, pensando en después, claro, en después, mientras en el aire quedan los acordes de la reforma laboral, la de las pensiones, la probable del salario, … ¿Dónde está España y dónde quedará?.
La cuestión no es baladí. El pasado día 1, el Sr. Juan Manuel Campa, Secretario de Estado de Economía y Hacienda dijo en París que “(Las) medidas estructurales (…) acarrearán un crecimiento sostenido en el futuro” (El País 02.02.2011, Pág. 21). Vale, pero, ¿sobre qué base?. A partir del 2020 España puede crecer de forma sostenida al, por ejemplo, el 2,0%, pero sobre un PIB inferior al 20% al del 2007: la parte del PIB que la crisis habrá volatilizado: el PIB que se generó como se generó, durante los años del ‘España va bien’, parte de PIB que no volverá. ¿Dónde está España y dónde quedará?.
lunes, 7 de febrero de 2011
Cómo evitar seguir pagando al banco tras perder la casa
El debate está en la calle, en las redes sociales y, por supuesto, en los medios de comunicación. Pese a ser legal, ¿es moralmente reprochable que una familia que ha entregado su casa al banco por no poder pagarla deba seguir abonando las letras porque el piso se ha depreciado tanto que su valor no cubre la deuda pendiente?
Pues es bastante discutible, admiten los expertos. Lo que nadie duda es que gracias al sistema garantista español, más ciudadanos han logrado acceder a un préstamo hipotecario y, sobre todo, a un coste razonable (entendiendo como tal los tipos de interés y no el precio de la vivienda). De haber sucumbido a las reglas que rigen en otros mercados, como el de EE UU donde la entrega del piso da por liquidada la deuda, los créditos serían más caros y mucho más exigentes.
Luego, los expertos consultados concluyen que pese a solucionar un problema muy sensible para la población, habría impedido la compra de casa a una abultada mayoría. Entonces, ¿hay margen para llevar a cabo alguna reforma de la legislación actual sin generar fuertes sobresaltos? Sin duda.
Cláusulas abusivas e interés de demora
Desde el Colegio de Registradores de la Propiedad aseguran que deberían estudiarse algunas iniciativas encaminadas a mejorar la posición de los consumidores, conscientes de que todas tienen pros y contras, tal y como reconoce Luis Fernández del Pozo. Una de las recomendaciones de este organismo es la implantación urgente de un sistema oficial de subastas electrónicas de fincas hipotecadas. Consistiría en una plataforma a la que podrían acceder con todas las garantías los postores remotos, cuyas pujas serían transmitidas por la web. Dicha plataforma ayudaría a prevenir que las subastas quedaran desiertas por lo que los registradores llaman su clandestinidad (aquellas que solo se anuncian mediante edictos).
Pero es que además de introducir las ventajas de las nuevas tecnologías, los registradores no ocultan que en materia de subastas hay margen para introducir mejoras. Por ejemplo, en la actualidad es posible que el banco se quede una vivienda en pública subasta por el 50% del valor de tasación, la venda tiempo después a un tercero por un precio muy superior y, sin embargo, pueda seguir reclamando al ejecutado que le pague por el resto de la deuda que no saldó con el precio obtenido en la adjudicación de la subasta.
Luis Fernández del Pozo admite que existen mecanismos para evitar situaciones como esa, como es elevar el porcentaje de adjudicación de ese 50% al 75% del valor de tasación, promover la actualización de las tasaciones durante el proceso de ejecución hipotecaria o prohibir al banco que siga dirigiéndose contra el deudor si ha podido resarcirse del daño vendiendo la casa a un tercero por un valor superior.
Otra posible iniciativa planteada por los registradores es estudiar la prohibición de ciertas comisiones que sean consideradas odiosas o establecer un techo de cuantía para otras; así como limitar por ley el interés de demora. Se podría abrir un debate sobre si es o no conveniente promover una ley que ponga coto a las comisiones de apertura, cancelación anticipada, novación o estudio, entre otras. En paralelo, los expertos también creen que es necesario "limitar el impacto abusivo de ciertas cláusulas".
Entre ellas, destaca la de vencimiento anticipado que a veces se aplica por el impago de una sola cuota, por lo que podría suavizarse. De hecho, para frenar que las discrepancias que genera la letra pequeña de estos contratos acaben ante el juez, los registradores apuestan por el "control preventivo de las cláusulas abusivas" impidiendo su acceso al Registro.
Más plazo o renegociar importes, otras opciones
Durante 2010 se registraron unas 118.000 ejecuciones hipotecarias, según acaba de publicar la Agencia Negociadora citando un informe de Moody's Investor Services. Y aunque nadie niega que es una cifra relevante, apenas representa el 0,7% del mercado, ya que en la actualidad existen entre 15 y 16 millones de préstamos hipotecarios vivos. Antes de llegar a la ejecución hipotecaria, la Agencia Negociadora recomienda acordar con la entidad financiera nuevos plazos de amortización del préstamo, modificar el capital pendiente o establecer periodos de carencia en el pago de intereses. Un 30% de las ejecuciones podrían evitarse con estos mecanismos, aseguran los expertos.
Es vieja ya la reivindicación de hacer un tratamiento diferenciado de la insolvencia del deudor persona física por sobreendeudamiento dentro de la Ley Concursal o la de imitar al sistema francés que prevé la resolución de esta clase de conflictos con un mediador profesional que proponga quitas y aplazamientos razonables del pago de la deuda.
Y como asegura Luis Fernández del Pozo del Colegio de Registradores, por qué no abogar por que la familia pueda seguir en su casa en régimen de alquiler durante un periodo de gracia o recuperar la vivienda transcurrido un cierto tiempo si su situación mejora.
Las cifras
118.000 ejecuciones hipotecarias se registraron en 2010. Representan el 0,7% de los préstamos vivos.
320.000 hipotecas superan ahora el valor de mercado de las viviendas tras la caída de los precios inmobiliarios.
fuente: http://www.cincodias.com/articulo/economia/evitar-seguir-pagando-banco-perder-casa/20110207cdscdieco_3/