El pinchazo inmobiliario español ha destruido ya 153.000 empresas

El macrosector de la construcción tiene el perfil más “anómalo” entre los países desarrollados, según Axesor. El 41% de las sociedades activas sigue dependiendo de él.

El sector inmobiliario fue la mecha de la crisis en EEUU, Reino Unido, Irlanda o España. Pero posiblemente es en este último país donde con más alegría se vivió la cresta de la ola y, por tanto, donde la digestión de los excesos resulta más pesada. “El conglomerado promoción- construcción-inmobiliario- hipotecario español es un caso excepcional en el mundo. Todos los indicadores son anómalos respecto a los del resto de economías avanzadas”, argumentan los expertos de Axesor en un informe sobre La verdadera dimensión de la crisis del macrosector de la construcción, al que ha tenido acceso EXPANSIÓN.

Los datos son elocuentes. A pesar de que el 18% de las viviendas están vacías, España siguió construyendo un número desproporcionado de pisos. El alquiler sólo representa un 13,5% del mercado. El 60% del crédito total de la economía sigue vinculado al sector inmobiliario y el 95% de las hipotecas se contrataron a tipos de interés variable. El resultado es que , tras años después del pinchazo, el futuro de familias, empresas y entidades financieras sigue sujeto a esta actividad.

Según datos de Axesor, el 41% de las empresas activas a finales de 2009 en España todavía seguían ligadas a este macrosector. Y eso a pesar de que desde el punto más álgido de la burbuja hasta mediados de este año han desaparecido 153.000 sociedades. Entre otras actividades, 26.692 promotoras; 47.942 constructoras; 50.000 inmobiliarias; y otras 25.000 relacionadas con servicios, comercio e industrias auxiliares.

Las grandes corporaciones del sector, en especial las constructoras de obra civil, han salvado la crisis gracias a los resultados de sus filiales en el exterior. Pero que cuatro de cada diez empresas en España estén vinculadas al presente y futuro del ladrillo habla por sí solo de los problemas de competitividad de la economía nacional. Es decir, muchas son pymes que crecieron al abrigo de la expansión inmobiliaria y no han tenido contacto con otros mercados.

EXPANSIÓN PRO EN ORBYT

Axesor estima que 2010 se cerrará con un retroceso del 7,38% en la creación de empresas relacionadas con el macrosector de la construcción. Descenso que se une a una caída acumulada del 84% desde que pinchó la burbuja.

“Junto a la recuperación del crédito y el acceso a la financiación y la mejora en los plazos de cumplimiento de pago, otros factores que condicionarán el futuro del sector en los próximos trimestres serán las expectativas de mayores caídas de precios que existan entre los potenciales compradores, la influencia que los incentivos fiscales tengan sobre el comportamiento de los agentes, la evolución que siga el desempleo y la capacidad de pago de los hogares y, finalmente, el ritmo de ajuste del stock de viviendas, el cual, por un lado, indica a los compradores la capacidad que tienen para presionar a los vendedores, y, por otro, predice caídas en los precios en los siguientes periodos”, concluyen los autores del estudio.

EXPANSIÓN PRO EN ORBYT

La previsión de los principales analistas es que el paro se mantendrá en tasas cercanas al 20% un año más. Por tanto, no se prevé una mejora en la demanda de inmuebles. A ello se une el fin de la deducción en el IRPF por la compra de vivienda habitual.

Morosidad
1. El 22,09% de las empresas activas del sector de la construcción incurrió en algún tipo de incidencia por impago a lo largo de 2009, frente al 6,5% de empresas incumplidoras en 2006.

2. Al sector de la construcción le siguen en el ránking la promoción inmobiliaria y la industria manufacturera auxiliar, ambas con unas ratios de incumplimiento en 2009 del 17%.

3. El total de insolvencias judiciales del macrosector de la construcción fue superior al total de concursos de acreedores del resto de sectores de la economía en 2008 y en 2009.

4. La prima de riesgo asociada a los créditos concedidos al sector inmobiliario se ha disparado desde el 2007 –en plena cresta de la burbuja– hasta la primera mitad del 2010 desde 0,91% hasta el 8,81%.

5. Esto significa que la rentabilidad exigida a un crédito para el sector inmobiliario (compuesta por la rentabilidad libre de riesgo más la prima de riesgo) se ha visto incrementada debido a la pérdida de calidad crediticia de las empresas.

http://www.expansion.com/2010/12/10/empresas/inmobiliario/1291936184.html

Monika Pietrasinska

Monika posó recientemente en una sesión de infarto para la revista masculina polaca CKM.

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Palau: El que piense encontrar un chollo en los pisos de la banca, se equivoca

El futuro del mercado inmobiliario está plagado de interrogantes: ¿habrá más caídas de precios? ¿cuándo se estabilizará el negocio? El director de Fotocasa.es, Christian Palau, cree que sí se verán más bajadas de precios pero en zonas muy concretas. Respecto al papel de la banca en el ladrillo dice que las entidades no quieren ser los reyes de este mercado, sino todo lo contrario.

¿Se ha producido ya un ajuste en los precios de las viviendas?

Hay zonas en donde ya se ha producido el ajuste e incluso hay otras del centro, donde ya comienzan a subir. El mercado es muy heterogéneo. Estimamos que desde los máximos de abril de 2007, los precios han caído una medida del 23%, es decir, que se han devaluado una cuarta parte. Sin embargo, la percepción del ciudadano es que comprarse una casa es caro y la realidad es que siempre lo ha sido. Nuestros padres ahorraban y ahora queremos irnos con el pack completo y eso no puede ser, y menos con la situación actual del país.

¿Cree que hubo una sobrevaloración en los precios de los pisos?

Las cosas no están sobrevaloradas es todo una cuestión de oferta y demanda. Si los precios subían es porque había demanda. Por desgracia, vivimos en un país donde las infraestructuras son de todo menos deseables, lo que obliga a que haya una sobreconcentración en los núcleos urbanos. Un dato, el 65% de los españoles viven a menos de 30 kilómetros de donde han nacido. Los ciudadanos de Londres viven a 70 u 80 kilómetros del centro de la ciudad porque es impensable que alguien viva en la City. Puede haber sobrevaloración en algunas zonas porque también influye el concepto moda como ocurre con cualquier otro producto.

¿Van a bajar más los precios de los pisos?

No bajarán mucho más en lo que se refiere a la media nacional. Si me preguntas por zonas concretas, por ejemplo si van a caer en Seseña la respuesta es sí, o en zonas con alto porcentaje de población inmigrantes también. En las zonas de costa, clarísimamente que sí.

¿No cree que las altas tasas de desempleo puedan acarrear más bajadas de precios?

No hay datos de cuanta gente desempleada tiene que pagar una hipoteca. Lo que sí parece claro es que la crisis se está moviendo a dos velocidades entre la ciudadanía. Lógicamente hay familias muy perjudicadas por la crisis, pero hay otras que mantienen su estatus laboral y su ritmo de vida.

¿Debe la economía española reducir su dependencia del ladrillo?

España debe cambiar su modelo productivo porque somos un país de tocho y sangría. Y ojito con lo de la Sangría porque se nos está acabando. Los turistas que antes venían a España ahora prefieren Croacia, Túnez, Grecia o Albania. En la construcción es necesario un cambio aunque atendiendo al discurso del ministro de Fomento da la sensación de que no se quiera modificar. Según Blanco, el negocio de las reformas y la VPO deben absorber a los parados de la construcción. ¿Qué vamos a lanzar otro Plan E para mantener las tasas de paro bajas? El problema es que hay muchos jóvenes que dejaron los estudios porque en la construcción se ganaba mucho dinero. Ahora nos encontramos con parados sin formación y lo peor de todo, es que esos desempleados aún piensan que la construcción les va a volver a dar trabajo.

Un reciente informe del sector dice que aún falta 15 años para que el negocio inmobiliario se estabilice.

Hay promotores y bancos que calculan que se tardará más. Los datos que manejamos cifran que se necesitarán entre 8 y 10 años para absorber el stock de viviendas. La demanda de pisos se situará entre las 200.000 y 300.000 peticiones anuales y se iniciarán entre 75.000 y 100.000 viviendas al año. Luego tenemos casos como Seseña que no hay quien venda esos pisos. No por las casas, sino por el entorno. ¿Quién se atreve a montar allí un negocio cuando estás en medio de un desierto?

¿Qué papel juega la banca en la reconfiguración del mercado inmobiliario?

Pretenden ser puras inmobiliarias pero no lo son porque ese no es su negocio. Las previsiones de los expertos calculan que los pisos en manos de las entidades rondan los 150.000 inmuebles. Los más pesimistas prevén que esta cifra se eleve hasta los 300.000. Muchos tildan a los bancos de ser los reyes del mercado pero cuando hablas con las entidades te explican que ese no es su objetivo, es más bien un marrón. Dentro del sector financiero auguran que el próximo año recibirán muchos más pisos embargados. Unos activos para los que tardan entre 8 y 11 meses en dar salida (plazo de limpieza ordinario) y durante ese tiempo, el banco tiene que pagar también impuestos por dicho inmueble.

¿Se pueden encontrar gangas entre los pisos de los bancos?

El que piense que en la cartera inmobiliaria de los bancos hay chollos, se equivoca. Alguno ha habido pero en esos casos, ni siquiera salen a la calle. Las viviendas que tienen ahora son difíciles de vender porque hablamos, en general, de activos que les llegan por la vía judicial (embargos) con más de 30 ó 40 años de antigüedad, sin ascensor... Por ejemplo, Casaktua –portal inmobiliario de Banesto- reconocía la semana pasada que en algunos barrios estaban quitando los carteles de “se vende” porque los okupas se colaban en los pisos. Una caja catalana me comentaba que les están llegando pisos embargados con un perfil del propietario muy bajo y se preguntaba a quién se lo va a vender. Esta claro que no va a venir un inversor con un perfil más alto a comprarlo porque la vivienda ya no es una compra especulativa.

Pero ofrecen más facilidades de financiación para sus pisos…

Ese es un gran incentivo. Cuando les piden una hipoteca para alguna de sus viviendas te ofrecen el 100% y en algunos casos, si no ven riesgos, hasta pagan los impuestos. Sin embargo, estamos viendo que situaciones en las que el 50% de las viviendas que vende un banco las está financiando otra entidad porque no quieren perder clientes y terminan concediéndoles la hipoteca. Al final, es lo último que miran los clientes. La gente no compra por marcas, buscas una zona y un precio.

¿Y cuál cree que puede ser la solución?

Reconocer las pérdidas. Si han hecho una mala inversión, ya verás como en las próximas lo hacen mejor. Antes ibas a sacar dinero y salías del banco con una hipoteca debajo del brazo e incluso te permitían meter en el crédito la compra del coche, las vacaciones…Aunque el principal problema está en las cajas y no creo que las fusiones vayan a solucionar el problema.

¿Cómo valora los últimos cambios legislativos en materia de vivienda?

Es cierto que ha habido un mini boom en la compra de pisos pero nadie que no estuviese buscando una vivienda se va a poner a buscar ahora porque finalice la deducción fiscal. Mi opinión es que debemos ir hacia un modelo de alquiler. Es inconcebible que la gente prefiera tener los pisos vacíos, a que estos les generen una renta por el alquiler.

Si tuviera que definir el futuro del mercado inmobiliario español…

Creo que el comprador será cada vez más exigente porque cuenta con mucha información. La construcción de viviendas nuevas será más racional porque los ayuntamientos han de entender que no pueden vivir sólo de ese negocio. Así como los agentes inmobiliarios serán más profesionales y buscarán inventario de calidad.

fuente: http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2444074

O mandamos a los banqueros a la cárcel o la economía no se recuperará

Como no se han cansado de repetir el economista James Galbraith y el economista y penalista William Black, no podemos resolver la crisis económica a menos que metamos en la cárcel a los delincuentes que han cometido actos fraudulentos. Y el ganador del premio Nobel de economía George Akerlof ha demostrado que la negligencia en punto a castigar a los delincuentes de guante blanco, y a fortiori, el rescatarlos, crea incentivos para que se cometan más delitos económicos y se proceda a una ulterior destrucción de la economía en el futuro. El premio Nobel de economía Joseph Stiglitz acaba de expresar la misma idea. El pasado 20 de noviembre declaró lo que sigue a Yahoo's Daily Finance:

Es un asunto realmente importante y nuestra sociedad debe comprender cabalmente. Se supone que el sistema jurídico es la codificación de nuestras normas y de nuestras creencias, de lo que tenemos que hacer para que nuestro sistema funcione. Si se percibe un carácter explotador en nuestro sistema jurídico, entonces la confianza en todo nuestro sistema comienza a erosionarse. Y ese es realmente el problema que tenemos ahora.

Una muchedumbre de prácticas predatorias están en vías de continuar como si nada en los créditos para la compra de automóviles. ¿Por qué están bien los malos préstamos en el sector automovilístico y no en el mercado hipotecario? ¿Hay alguna razón de principio? Todos sabemos la respuesta: no. No hay razones de principio, hay razones de dinero. Son las contribuciones a las campañas electorales, el cabildeo, las puertas giratorias entre la ñpolítica y los negocios, todas esas cosas.

El sistema está ahora mismo diseñado para estimular ese tipo de prácticas, aun a pesar de las multas [en referencia al antiguo ejecutivo de Countrywide, Angelo Mozillo, que acaba de pagar 10 millones de dólares de multa, una ínfima parte de lo que ganó fraudulentamente, porque ganó centenares de millones de dólares].

Conozco mucha gente que dice: es un escándalo que tuviéramos más supervisión, control y rendición de cuentas en los 80, cuando se dio la crisis de las cajas de crédito y ahorro, que ahora. Sí, les multamos, ¿y cuál es la gran lección que se saca de eso? Compórtate mal, y el gobierno de quitará un 5% o un 10% de los beneficios malhabidos, que estarás muy tranquilo en casita con varios centenares de millones de dólares que aún te quedarán luego de pagar unas multas que parecen enormes, pero que son en realidad muy pequeñas en relación con la cantidad de dinero que has conseguido embolsarte.

El sistema está configurado de tal modo, que aun si te pillan, el castigo es sólo una ñinfima parte de lo que te llevas a casita. La multa es sólo un coste más del negocio. Es como una multa de estacionamiento. A veces decides estacionar mal sabiendo que te caerá una multa, porque empezar a dar vueltas en busca de estacionamiento lleva mucho tiempo.

Yo creo que deberíamos hacer lo que hicimos en los 80 con la crisis de las cajas de crédito y ahorro, y meter en la cárcel a un buen número de estos tipos. Lo creo absolutamente. No son sólo delitos de guante blanco o pequeños incidentes. Hay víctimas reales. Ese es el asunto. Hubo víctimas en el mundo entero.

¿O es que confiamos en que estos tipos que nos metieron en el lío actual han cambiado realmente de actitud? Todo lo contrario. He oído alguno discursos que decían: "En realidad, no se hizo nada realmente mal. No hicimos las cosas demasiado bien. Pero nuestra comprensión de estos asuntos es bastante razonable". Si de verdad piensan eso, estamos en un lío verdaderamente tremendo.

[En la disuasión del delito] hay distintos aspectos. Los economistas se centran por entero en la idea de los incentivos. A veces, la gente tiene incentivos para comportarse mal, porque pueden ganar más dinero si estafan o se meten en actividades fraudulentas. Si queremos que nuestro sistema económico funcione, tenemos que asegurarnos de que lo ganan cuando defraudan quede anulado por el sistema de castigos y multas.

Por eso, pongamos por caso, en nuestra legislación anti-oligopólica a menudo no detenemos a la gente cuando se comporta mal, sino cuando lo hace y podemos decir que hay daños constatables. Entonces pagan tres veces el daño que han causado. Es una forma muy radical de disuasión. Desgraciadamente, lo que estamos haciendo ahora en el caso de estos delitos financieros recientes son multas por fracciones --¡fracciones!— del daño directo causado, y una fracción aún más pequeña del daño social total. Es decir: el sector financiero llevó realmente al desplome de la economía global, y si incluyes todos los daños colaterales, estamos hablando ya realmente de billones de dólares.

Pero se puede hablar en un sentido aún más amplio de daño colateral y al que no se le ha prestado atención. Y es la confianza en nuestro sistema jurídico, en el imperio de la ley y el Estado de Derecho, en nuestro sistema de justicia. Cuando se hace el Juramento de Lealtad [constitucional en EEUU], se dice "justicia para todos". Pues bien; la gente no está segura de que tengamos justicia para todos. Algunos son detenidos por algún delito menor de droga, y dan con sus huesos en la cárcel por mucho tiempo; pero cuando se trata de esos llamados delitos de guante blanco, que no dejan de tener víctimas, casi ninguno de los gachós que los perpetran acaba entre rejas.

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Se me permitirá otro ejemplo que ilustra hasta qué punto nuestro sistema jurídico ha descarrilado, contribuyendo a la crisis financiera.

En 2005 aprobamos una reforma del proceso de quiebra. Fue una reforma pretendida por los bancos. Estaba concebida para permitir legalmente el préstamo –el mal préstamo— a gentes que no entendían de qué iba el asunto, y básicamente destinada a estrangularlas. A expoliarlas. Y podríamos haberla llamado con justicia "la nueva ley de servidumbre permanente". Porque es lo que en realidad era.

Se me permitirá que cuente brevemente lo mala que era. No creo que los norteamericanos entiendan hsta qué punto era mala. Hace realmente muy difícil que las personas puedan librarse de la deuda. El principio básico en los EEUU del pasado era la gente tenía derecho a comenzar bien. La gente comete errores. Especialmente cuando son presa de expolio. Y entonces tienes derecho a volver a empezar bien. Borrón y cuenta nueva. Paga lo que puedas, y vuelve a empezar. Ahora, si lo haces una y otra vez, entonces es distinto. Pero al menos, cuando andan sueltos estos prestamistas predadores, deberías conservar el derecho a volver a empezar sin cargas.

Pero los bancos dicen: "No, no y no; no puedes librarte de la deuda", o no puedes librarte de ella tan fácilmente.

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Eso es servidumbre permanente. Y criticamos a otros países por permitir ese tipo de servidumbre duradera, trabajo esclavo. Pero en Norteamérica lo hemos instituido en 2005 sin apenas debate público sobre las consecuencias. Lo que hizo esa ley fue animar a los bancos a realizar préstamos todavía peores.

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Los bancos pretenden que creamos que no hicieron malos préstamos. Se niegan a aceptar la realidad. Es un hecho de alteraron los criterios contables, de modo que los préstamos dañados por la incapacidad de los prestatarios para devolver lo que deben se contabilizan igual que las hipotecas que se pagan a buen ritmo y sin mora.

De modo que toda la estrategia de los bancos ha consistido en esconder las pérdidas, seguir enredando y conseguir que el gobierno mantenga los tipos de interés realmente bajos.

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Resultado: si toleramos esa estrategia, tendrá que pasar mucho tiempo antes de que la economía se recupere.

Joseph Stiglitz fue Premio Nobel de Economía en 2001

El INE detecta a 646.000 jóvenes españoles que ni estudian ni trabajan

La encuesta de población activa (EPA) que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que en España existen 645.800 jóvenes de entre 16 y 29 años que ni estudian ni trabajan, se trata de la llamada generación nini. Representan al 7,4% de la población con esa edad y están en claro retroceso, ya que en 2005 llegaron a rozar el millón.

Además de cuantificar el número de parados que existe en España, la EPA ofrece información en detalle sobre cómo se comportan los ciudadanos en edad de trabajar, lo que explica en muchas ocasiones determinadas realidades del mercado laboral. Las cifras del tercer trimestre de este año a las que ha tenido acceso CincoDías revelan que en España existen 645.800 jóvenes con edades comprendidas entre los 16 y 29 años que ni estudian ni trabajan. Este colectivo representa al 7,4% de la población en esos rangos de edad, que asciende a 8.726.773 personas, atendiendo también a los últimos datos oficiales de población.

Es la denominada generación nini que tantos debates y tantas críticas suscita entre los sociólogos y demás expertos. La metodología aplicada por el INE es clara. Considera inactivo a todo aquel ciudadano que no tiene trabajo ni declara en la encuesta estar llevando a cabo una búsqueda activa del mismo. Y cuando la EPA especifica que no cursan estudios se refiere tanto a aquellos reglados como a las enseñanzas no regladas.

Comparada la cifra relativa a este año con la de 12 meses atrás, el INE constata que se ha producido una disminución del 16,3%, ya que en el tercer trimestre de 2009 los jóvenes que ni estudiaban ni trabajaban ascendían a 771.900. Y en idéntico periodo de 2005 sumaban más de 950.000, un espeluznante 47% más.

Realidad dispar

Esta fuerte disminución es interpretada por los expertos por dos vías. La primera es que coincide con algunos de los años durante los cuales se siguió creando empleo a muy buen ritmo, en especial hasta 2008. Y la otra es que ante la grave crisis que vive España desde hace más de dos años, los jóvenes han entendido que la manera más eficaz de mejorar su empleabilidad es aumentando su nivel formativo.

Frente a la generación nini, utilizando una terminología similar existe la generación sisi. Es decir, los jóvenes de 16 a 29 años que además de cursar estudios reglados o no reglados, trabajan. La EPA calcula que hasta septiembre pasado eran 636.400, el 7,3% de la población en esas edades, o lo que es lo mismo, existen casi tantos ninis como sisis. La mala noticia es que los segundos también marcan una tendencia claramente descendente porque mientras en 2007 ascendían a 880.200 y superaban a los ninis, hoy se encuentran por debajo de estos últimos. No obstante, si se analizan las cifras por comunidades autónomas, la realidad es bastante dispar. Así, en siete autonomías hay más sisis que ninis. Son Aragón, Castilla y León, Valencia, Galicia, Madrid, Navarra y País Vasco. Y en La Rioja hay idéntica cifra de un colectivo y del otro. Donde la proporción es más desigual es en Navarra, donde el número de jóvenes que estudia y trabaja a la vez es más del doble de quienes no hacen nada. Le sigue el País Vasco, con un 52% más de sisis y Valencia y Madrid con diferencias de más del 33% a favor de éstos. En el lado opuesto se sitúan Asturias y Cantabria, con diferencias del 56% y el 65% a favor de los ninis y Andalucía, con un 36% más.

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La calidad del sistema educativo, factor clave

Con una tasa de paro entre los menores de 25 años del 40,7% y un porcentaje de abandono de la enseñanza secundaria de casi el 32% es más fácil comprender que exista un 7,4% de jóvenes que ni estudia ni trabaja. Pero esta situación ¿es voluntaria? Los expertos no se ponen de acuerdo. Desde el Observatorio del Consejo de la Juventud cuestionan las cifras porque aseguran que no tienen en cuenta a quienes se dedican a las labores del hogar o bien tienen una discapacidad, por lo que cuentan con más limitaciones a la hora de acceder al mercado laboral. Por ello, reducen el porcentaje de ninis a apenas un 1% de los jóvenes.

Y, sin embargo, algunos estudiosos del fenómeno nini aseguran que es una actitud consciente por parte de estos jóvenes, afirman que es su forma de protestar ante la sociedad actual. Lo que sí parece claro es que la calidad del sistema educativo está estrechamente ligada a la decisión de seguir formándose aunque no se disponga de un empleo. Dos días después de la publicación del último informe PISA sobre la situación del sistema educativo de los países de la OCDE, llama la atención que seis de las siete regiones donde existen más jóvenes que estudian y trabajan sean del grupo de las comunidades españolas que mejor nota sacan en PISA: Castilla y León, Madrid, Navarra, País Vasco, Galicia y Aragón. Ambos estudios solo discrepan en Valencia, cuyas autoridades decidieron no someterse a los controles de la OCDE.

http://www.cincodias.com/articulo/economia/INE-detecta-646000-jovenes-espanoles-estudian-trabajan/20101209cdscdieco_1/