En una ajetreada calle en el centro de Madrid, Juan José Perucho muestra dónde va a construir uno de los bloques residenciales más altos de la capital tras adquirir en noviembre al público Metro de Madrid un terreno superior al espacio de cinco campos de fútbol. "Hemos vendido más rápido que nunca en esta promoción", explica el jefe de la inmobiliaria IBOSA sobre la torre de 25 pisos con piscina y jardines verticales. "No he visto nada igual en mis 24 años en este negocio". El país, tan acostumbrado a un paisaje coronado de grúas durante décadas, está volviendo tímidamente a la actividad después de siete años de una sequía histórica con el pinchazo de una burbuja inmobiliaria que desencadenó la mayor recesión desde la democracia. Entre los meses de junio y septiembre, la construcción residencial registró su primer aumento trimestral desde el comienzo de la crisis.
Pero aunque los datos muestran señales de un incipiente fortalecimiento de la confianza de los españoles en la recuperación de su economía, los expertos coinciden en que es improbable que la actividad vuelva a niveles anteriores a la crisis, por lo que el otrora enorme aporte al empleo y el PIB del sector habrá todavía de ser sustituido por otra actividad.
Actualmente la construcción en España representa alrededor del cinco por ciento del Producto Interior Bruto (unos 50.000 millones de euros) en comparación con el diez por ciento que contabilizaba en los años de bonanza.
Su tasa de empleo ha descendido a casi la mitad de lo que concentraba antes de la crisis inmobiliaria del 2008 sin perspectivas inmediatas de un fuerte repunte.
En la cima de un ciclo explosivo que duró una década, España construía anualmente más casas que Alemania, Francia e Italia juntas.
Esta desorbitada actividad dejó un stock de 740.000 viviendas nuevas sin vender, con perspectivas difíciles de absorción tomando en cuenta que muchos de ellos se encuentran fuera de las grandes ciudades, en zonas como Guadalajara o La Rioja, donde la demanda es bajísima.
Los bancos, con 161.000 millones de euros de deuda de inmobiliarias pesando sobre sus balances, gran parte de ella considerada problemática, han extremado la cautela sobre los préstamos para nuevos proyectos y se están centrando casi exclusivamente en desarrollos de alta gama en Madrid y Barcelona, donde los precios empiezan a subir selectivamente.
Además, las inmobiliarias deben tener vendidos de antemano al menos la mitad de los apartamentos antes de cerrar acuerdos de financiación y también han de financiar por su propia cuenta la compra de los terrenos y aportar aproximadamente la mitad de los costos de construcción, explican fuentes bancarias.
Pero incluso a pesar de las estrictas condiciones actuales, que contrastan con una década en la que incluso modestos albañiles constituían pequeñas inmobiliarias animados por la barra libre de la financiación, hay más proyectos que el año pasado, especialmente por las perspectivas en Madrid y Barcelona.
Entre enero y octubre, el ayuntamiento de Madrid otorgó 3.131 permisos de construcción residencial, más de lo concedido en el conjunto de 2013.
COTO DE HIPOTECAS
Otra inmobiliaria que cotiza en bolsa, Domo, prepara un nuevo edificio de departamentos en un terreno que compró el pasado mes de noviembre al Ministerio de Defensa en el exclusivo barrio de Chamberí.
Los bancos, que han visto caer sus márgenes por los bajos tipos de interés y que son mucho más selectivos a la hora de elegir a los clientes, están viendo en los proyectos de viviendas de alta gama una oportunidad de captar clientes con altos ingresos a los que más adelante también podrán ofrecer nuevos productos.
Aunque el 80 por ciento de los españoles son dueños de su casa, dos veces más que la media de la zona euro, el importe de las nuevas hipotecas concedidas se ha reducido a una décima parte respecto a los 127.233 créditos inmobiliarios que se firmaban en marzo de 2006.
"Una de las grandes motivaciones para entrar en el negocio de financiación al promotor (a inmobiliarias) de nuevo es capturar al titular de la hipoteca ", dijo Joan Bertran, director de inversiones inmobiliarias de Banco Sabadell.
Su equipo está considerando alrededor de 150 solicitudes de financiación de inmobiliarias tras no estudiar una sola propuesta el año pasado y ya ha aprobado alrededor de ocho nuevas inversiones en Madrid y una cantidad similar en Barcelona.
De vuelta al lugar donde se ubicará la tercera torre residencial más alta de Madrid sobre antiguos terrenos del Metro y con financiación de Caixabank, Perucho dice que la mayoría de los compradores son españoles y están comprando departamentos para vivir, no como una inversión.
Explica que, de los compradores, una proporción más grande de lo habitual son españoles que trabajan actualmente en el extranjero con empleos bien remunerados, en una muestra de cómo los profesionales que han viajado al extranjero para trabajar durante la crisis están ayudando al país a recuperarse.
En este escenario hiperselectivo y mientras miles de departamentos construidos hace años siguen sin venderse, las inmobiliarias más alertas están preparadas para pujar por otras parcelas de terreno promocional en las grandes ciudades con alto potencial de interés, como el lugar que ocupa actualmente el estadio de fútbol del Atlético de Madrid en la ribera del río Manzanares.
"Se trata de la vuelta a una actividad más o menos normal, no es ni mucho menos un boom", explica Perucho. "El mercado estaba totalmente paralizado durante siete años y hay una cierta acumulación de demanda". 
(Información adicional de Robert Hetz; Traducido y editado al español por Carlos Ruano
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