viernes, 29 de agosto de 2014

Vivienda de venta y de alquiler

Posiblemente lo acontecido con la vivienda –mayoritariamente en España en estos pasados años– sea uno de esos temas que para verlo en toda su dimensión sea preciso esperar un tiempo; por una cuestión de perspectiva.
En el gráfico puede apreciarse la evolución del precio de la vivienda y del PIB pc en España tomando como base 100 el año 1995.


Hasta el año 2000, precio de la vivienda y PIB pc evolucionaron de forma semejante, incluso el segundo se colocó varios años por encima del primero, pero a partir del 2001 … el desmadre. Nosotros ya hemos visto la película pero para alguien que no la hubiese visto sacaría el desenlace por intuición: ¿cómo pudo sostenerse tal desequilibrio entre precios de la vivienda y PIB pc?, pues a base de endeudamiento, pura y simplemente. ¡Pura y simplemente!.
Vale, lo anterior es con la vivienda de venta, pero, ¿qué ha sucedido con la vivienda de alquiler?. El gráfico siguiente recoge la evolución del alquiler medio y del PIB pc en España tomando 1995 como base 100.


Totalmente diferente, ¿verdad?. A partir del 2009 se aproximan y en el 2013 el alquiler se halla ligeramente por encima del PIB. ¿Qué ha sucedido? Pues un simple tema de oferta y demanda.
Bien, pongamos ambas variables en el mismo saco, pero incluyendo el IPC, así mismo todo ello referido a 1995.

Fuente: A partir de:“¿Cuándo tocaran fondo los precios de venta de las viviendas?”. Que es economía, 25 de junio de 2013.http://www.queeseconomia.com/2013/06/cuando-tocaran-fondo-los-precios-de-venta-de-las-viviendas/ “Mercado inmobiliario 2013”. Sociedad de Tasación. Informe Mensual Desembre 2013 http://www.stvalora.com/ext/boletin/ultimo-boletin.pdf

¿Conclusión? Evidente: la evolución del precio de la vivienda y de los alquileres no ha tenido nada que ver con la del IPC; pero nada. Y como los ingresos (salarios, fundamentalmente) sí tenían que ver con la marcha de los precios, fue vía hiperendeudamiento como la población consiguió acceder a una vivienda.

os precios, ¿y las viviendas construidas?
En el gráfico que sigue puede apreciarse el número de viendas nuevas construidas por 1.000 habitantes en los años en que ‘el mundo fue bien’


Fuente: Economía e historia. “España se constituye en un Estado Bancario de Derecho”. (Octubre 2011) http://dfc-economiahistoria.blogspot.com/2011/10/modifiquemos-la-constitucion-espana-se.html

De récord: en España se construyeron más viviendas que la suma de las que se construyeron en UK, Alemania e Italia. Y a pesar de eso recuerden lo que sucedió con los precios y que vimos ayer. Había demanda, demanda generada a base de deuda.
Y claro, lo de la deuda queda dramáticamente puesto de manifiesto comparando la evolución de la tasa de variación anual del precio de la vivienda en relación a la renta disponible en USA y en España: gráfico siguiente.
Fuente: Economía e historia. “España se constituye en un Estado Bancario de Derecho”. (Octubre 2011) http://dfc-economiahistoria.blogspot.com/2011/10/modifiquemos-la-constitucion-espana-se.html

Pienso que huelgan los comentarios.
Entre los años 2001 y 2007 España fue el lugar en el que unos pocos pudieron hacer negocio, mucho. Utilizando la vivienda como medio (pudieron ser los tulipanes, pero eso ya se había utilizado y en España esas flores como que no) se produjo una especie de transferencia de rentas desde la clases media y media-baja, fundamentalmente, hacia las grandes masas de capital ocioso utilizando a las entidades financieras como intermediarias. Lo que ha quedado ya se ve: una deuda privada imposible de pagar, un desempleo inabsorbible, más de 180 mM de créditos morosos-incobrables, …
(No es la primera vez que lo hago: vuelvo a sugerir que se vuelva a ver ‘Españistán’: unreportaje que explica y resume todo aquello muy bien: https://www.youtube.com/watch?v=N7P2ExRF3GQ ).


Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica. IQS School of Management. Universidad Ramon Llull.

en

No hay comentarios:

Publicar un comentario