“Otra vez la burbuja inmobiliaria. Una pandemia que se extiende a nivel global…”

"Sí, los bancos centrales están creando nuevas burbujas, que son las viejas burbujas de siempre. Ahora, la Bolsa y la inmobiliaria. Según David Nowakowski, analista de la consultora Roubini Global Economics, en estos momentos existen un total de 14 países donde el sector inmobiliario se encuentra en su punto de ebullición. Noruega, Francia, Canadá, Reino Unido, Australia, Hong Kong, Turquía, China, Brasil, Nueva Zelanda, Suiza o los Emiratos Árabes son algunos de los mercados donde los precios de las casas "son insostenibles", advertía hace unas semanas Nowkowski durante una conferencia telefónica mantenida en Nueva York. Eso sí, no hay mal que por bien no venga, ya que de acuerdo a los datos que coteja RGE, países como España, Estados Unidos o Irlanda ya "han tocado fondo" después de lidiar con una caída libre sin precendentes. Sólo el mercado británico podría situarse como el único que podría repetir una doble crisis inmobiliaria, la primera en 2008 y la segunda en la actualidad.", me dice el analista jefe de un banco anglosajón, que añade:

La causa principal de este panorama, "que no tendría por qué desatar un efecto contagio como el que vimos hace cinco años", tiene origen en Estados Unidos. Desde 2008, la política acomodaticia de la Reserva Federal, que no sólo ha abaratado el dinero hasta niveles excepcionalmente bajos sino que ha agraciado a los mercados con tres rondas de compras de bonos del Tesoro y activos respaldados por hipotecas, ha rebajado los tipos de interés hipotecarios, no sólo a este lado del Atlántico, sino también en otras partes del mundo.

Para economías destartaladas por el azote subprime, como la estadounidenses, o mercados donde frenar la caída libre del sector, como el español, los intereses hipotecarios a niveles bajos son una herramienta más para intentar reavivar el sector. "Sin embargo, para economías que no han sufrido grandes recesiones como Australia, Noruega, Canadá o Suiza, ni tampoco han tenido problemas de provisión en su mercado de vivienda esta situación ha hinchado los precios", explicó Nowakowski. Dadas las circunstancias, en algunos mercados, los precios actuales podrían justificarse únicamente si los tipos de interés hipotecario permanecen extremadamente bajos a largo plazo.
De lo contrario, en países como Noruega, Canadá, Bélgica, Australia, Nueva Zelanda, Finlandia y Francia, los precios de alquiler deberían experimentan una rápida inflación o los precios inmobiliarios desplomarse entre un 30 y un 70 por ciento para justificar el coste de las casas a día de hoy. "A menos que sus ciudadanos dejen de comer y conducir, van a sufrir bastante estrés a la hora de enfrentar los pagos de sus hipotecas", advirtió este analista, quien recordó que "el estallido de burbujas en la propiedad son los detonantes principales de las crisis financieras".

De acuerdo al análisis de RGE, los niveles de estos países son tan graves como los registrados en el punto álgido del mercado de vivienda en España, los Países Bajos y Dinamarca en 2007, justo antes de desinflarse la burbuja.

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José Luis MArtínez Campuzano, estratega de Citi en España, nos envía la Conferencia de Min Zhu (FMI) en Alemania.

http://blog-imfdirect.imf.org/2014/06/11/era-of-benign-neglect-of-house-price-booms-is-over/

¿Preocupados por la nueva espiral al alza de los precios de la vivienda a nivel mundial? Según el FMI, más del 60 % de las Crisis sistémicas en el sistema financiero a nivel mundial han tenido como origen una burbuja residencial.

No es la primera vez que las autoridades, monetarias y políticas, se alegran de la subida de los precios de la vivienda. Para ellos esta subida de los precios significa perspectivas al alza en la economía y de los balances bancarios. ¿Por qué temerla entonces? La cuestión de fondo no es tanto la subida en si, como su velocidad y la relación de precios con el resto de las macromagnitudes.

De acuerdo con los datos del FMI, 33 de 52 países seguidos como referencia vieron subidas de los precios de la vivienda durante el último año....

En teoría, los precios de la vivienda se mueven en relación con los alquileres e ingresos personales a largo plazo.
Con respecto a alquileres y precios finales, en principio a largo plazo pueden ser alternativos; por lo que respecta a precios e ingresos, al final es una cuestión de posibilidad de compra (o de financiación...naturalmente, siempre en términos de largo plazo).
¿Inquietos al observar estos gráficos? Por cierto, piensen que países como Japón han visto una continua caída de los precios de la vivienda que muchos han relacionado con la tendencia demográfica....lamentablemente, Japón se ha convertido en un experimento de muchos de los problemas que sufrimos los países desarrollados

Y con respecto a ingresos....

¿Les parece una información insuficiente? ¿Qué nos falta? La deuda acumulada, los activos financieros, profundidad del mercado de crédito...sí, falta mucha información. Aunque es claro que mucha de esta información que nos falta puede ser estimada con más o menos fiabilidad. Y no es tampoco muy tranquilizadora.

¿Cómo combatirlo? ¿qué responsabilidad puede tener la política monetaria para corregirlo? Es un debate abierto. Un inquietante debate pendiente.

José Luis Martínez Campuzano
Estratega de Citi en España