“Soy vizcaíno de la cosecha de 1977. Desde siempre me he interesado por la economía y por esta razón me he decido a escribir este libro. En los últimos años me he dedicado a seguir y estudiar la locura que tenía lugar en España y en el mundo en relación con el mercado inmobiliario”. Esta es la carta de presentación de Borja Mateo, autor de `La Verdad sobre el mercado inmobiliario español´.
Este abogado y economista se ha convertido para muchos en un predicador de la realidad que oculta el ladrillo nacional. Su obra, Biblia para algunos, salió a la venta el pasado mes de diciembre y se ha convertido en todo un éxito de ventas con tres ediciones a sus espaldas. Lo que pone de relieve las dudas que suscita el futuro de la vivienda entre el ciudadano de a pie. Algunos afortunados pudieron plantear el pasado lunes sus preguntas al propio Mateo en persona en la sede madrileña de CC OO.
En un ambiente casi familiar, Mateo insistió en su oratoria en que lo peor que una persona puede hacer ahora es comprar un piso porque, según los datos recopilados en su obra, España cuenta con 5,68 millones de pisos entre vacíos, en construcción de primera y de segunda mano en venta. Aunque, el experto defendió también que cada uno puede hcer con su dinero lo que quiera.
”Yo no aconsejo”, repitió reiteradamente en comparencia pero sí echó un cable a alguno de los allí congregados. Por ejemplo, uno de los invitados le preguntó por qué no veía adecuado amortizar deuda hipotecaria. En pocos minutos y con un cálculo aproximado, el interesado pudo comprobar que amortizar por importe inferior a 9.000 euros le favorecía.
Mateo resumió en dos horas las tesis que recoge su libro. Una de ellas, es que el valor de los pisos llevan bajando desde 2006 y que durante ese tiempo, los precios de compraventa efectiva han caído, por lo menos, entre un 30% sin contar la inflación. Descontando este efecto, el recorte alcanzaría el 37%.
La segunda premisa que promulga es que la “brutal” sobreoferta de pisos que existe en España puede saciar la demanda del mercado durante los próximos 15 ó 17 años. A la luz de estas cifras se mueve la tercera idea de su discurso: el desarrollo de un programa sistemático de inducción al error, al engaño de la población para que ésta piense que ahora es el mejor momento para comprarse un piso.
”Hay intereses políticos y del sistema en general. Las entidades españolas tendrían un agujero de entre 75.000 y 130.000 millones de euros, que representa alrededor de 2 y cuatro años de beneficios. Por eso ahora no os prestan dinero porque están pendientes de lamerse las heridas, heridas que son muy profundas”, indicó. “Además, tienen que renovar los créditos a las promotoras y a las constructoras para que éstas no caigan pero muchas de estas empresas no son viables y por ello, no tienen ni presente, ni futuro.
”El objetivo es que creáis que los precios de las casas van a subir o bien porque hay menos oferta de que existe, o porque la demanda crece”. Para Mateo la realidad es que existen muchos más pisos a la venta de los que se refieren desde el Gobierno. “Hablan de 685.000 viviendas en venta”. “El presidente de Seopan, David Taguas, indicó en una ocasión que había 350.000 pisos de primera mano a la venta cuando sabemos que, de acuerdo a los datos del catedrático de la Universidad de Montreal, Ricardo Vergés Escuín, esta cifra alcanza 1,2 millones”, matizó Mateo.
En su opinión, el baile de números tampoco cuadra del lado de la demanda. La administración dice que este dato se sitúa en 400.000 pisos al año. Por el contrario, RR. AA calcula en su informe anual que la demanda existente se mueve entre 270.000 y 280.000 casas. El catedrático de economía aplicada (UAB), Josep Oliver Alonso, la estima en 220.000 pisos.
A tenor de las previsiones de estos expertos, Mateo asegura que la oferta existente se tardará en eliminar entre 7 y 9 años. Total al que habría que sumar el número de viviendas iniciadas que ronda 1,3 millones. “Tendremos pisos en España para 15 ó 17 años”.
El autor se sirvió de unas declaraciones de la ex ministra de Vivienda, Carme Chacón, en una entrevista a la BBC en 2007 cuando se negó a responder a preguntas sobre el posible pinchazo de la burbuja inmobiliaria. “Chacón dijo que el valor de los pisos iba a subir a precios de inflación. Y lo cierto es que en grandes zonas residenciales han bajado entre el 30 y el 32%”, subrayó.
Tampoco se libró de las críticas la última titular del desaparecido Ministerio de Vivienda y actual secretaria de Estado del mismo asunto, Beatriz Corredor. “Corredor ha hecho el mismo daño a la ciudadanía que Chacón. Ella dice que es el momento idóneo para comprar porque los precios de los pisos han caído y porque los tipos de interés están en su punto más bajo pero esta conclusión, aún siendo correcta, es falsa porque los precios descenderán aún más y ella lo sabe”, recalcó el economista.
La única que se ha reconvertido, a su juicio, es Maria Antonio Trujillo que dice ahora que los precios van a ceder un 50%”. Mateo reconoció que coincide con Trujillo siempre que se refiera a los precios de compraventa efectiva, es decir, aquellos que se vendían por ejemplo a 100.000 euros pero estaban tasados en 120.000.
El escritor fue más allá al vaticinar que las declaraciones que se hacen desde el Ministerio de Fomento, titular ahora del área de vivienda, podrían derivar en una situación de responsabilidad subsidiaria del Estado porque los datos que el Ejecutivo está presentando en su road show por tierras extranjeras no se corresponden con la realidad.
”El 19 de enero el ministro de Fomento, José Blanco, afirmó que ahora es el momento óptimo para adquirir una vivienda. Cuando la persona que se haya comprado un piso siguiendo las indicaciones de este señor, y pasados 18-24 meses lo quiera vender tendrá que hacerlo bajando, por ejemplo, el precio de 100.000 euros a 75.000 ó 50.000”, apostilló.
Mateo recordó también que el Estado tiene un interés particular en que la colocación del stock inmobiliario en manos foráneas llegue a buen puerto, y con un alto precio, ya que el Estado se lleva un porcentaje de la operación a través de impuesto de transmisiones patrimoniales y el IVA.
DACCIÓN EN PAGO
El experto recalcó que aunque esta premisa pueda parecer ahora impensable, podría acabar ocurriendo en el futuro. “Igual el español no tiene cultura financiera pero los ingleses y los alemanes a los que están intentando colocar los pisos sí. Hay una clara voluntad de fraude”.
Algo parecido sucedió con la dación de pago. El hecho de entregar del piso para saldar la hipoteca era una cuestión ajena a la mentalidad española hasta hace meses. Ahora diversos colectivos la reclaman, e incluso la presidenta de la Comunidad de Madrid hizo amago de apoyarla. Un anuncio que el abogado calificó de “profundamente cruel” con las cerca de “700.000 familias que han perdido su casa” desde el estallido de la crisis.
LOS PISOS DE LA BANCA
Por si fuera poca carga el stock de viviendas embargadas que acumulan las entidades españolas, ahora tiene que lidiar también con la ocupación de los pisos vacíos que no logran recolocar. Mateo subrayó que ante ese problema muchos bancos y cajas optan por no anunciar ya sus pisos, o si lo hacen es de tal manera que no especifique su localización.
Mateo volvió a citar a Vergés Escuín para explicar otra de las escaramuzas que se están efectuando en el sector. Por ejemplo, con una licencia de obra para cuatro bloques de 400 pisos en total, si al final sólo se terminan 360 la contabilización de esa obra es cero.
VALORAR UNA CASA
`La Verdad sobre el mercado inmobiliario español´ recoge también distintas fórmulas para saber si los precios de los pisos están caros o baratos. Mateo puso como referencia la compra de un piso situado en el Paseo de La Habana en Madrid que se cerró el pasado mes de noviembre por 625.000 euros. Ese mismo inmueble se pudo vender por 901.000 euros en 2006.
En mayo de 2008 una persona entró en régimen de alquiler por 1.630 euros (incluidos los gastos de la comunidad). Un año más tarde el inquilino logró rebajar su renta a 1.030 euros.
“Si compras ese piso a 624.000 euros y para ello tienes que pedir hipoteca aproximadamente de 700.000 euros, ya que hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales y luego le pones un diferencial de Euríbor+1. Deberíamos calcular el 3% (Euribor+1%) de 700.000 euros y obtendríamos 21.000 euros de intereses. Dato que habría que comparar con la renta anual (13.500 euros /año por 150 metros cuadrados) que se paga por el piso para valorar que es lo que conviene mejor.
”Por un 45% menos se tiene acceso y disfrute del piso con la ventaja de que no hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, ni el IVA, no hay que hacer frente a ninguna pérdida patrimonial porque los precios de las casas van a seguir bajando. Seguimos a precios de burbuja”, enfatizó.
Otra de sus indicaciones es no pagar por un casa más de 18 a 20 veces el alquiler anual de la misma. “Me han presentado casos de personas que en la zona urbana de Zaragoza ha encontrado pisos con un valor de 9 veces el alquiler”. Mateo apuntó que esa vivienda estaba bien de precio pero añadió que había que tener en consideración que los precios de los alquileres seguirán bajando. Por ese motivo, comentó al interesado que pidiese un precio de 6 veces el alquiler.
”No hay que cortarse un pelo. A la hora de negociar el alquiler, lo único que tenéis que perder es la vergüenza”, animó Mateo a su público. “Debéis comportaros tan marrulleramente como el comprador porque a él lo apoyan Blanco, Corredor y Taguas”. “Si el casero no se va baja de la burra, me acercaría a otros propietarios que tengan su piso en venta e intentaría negociar”. “Hay muchas personas que no quiere vender su inmuebles con descuentos por lo que los sacarán al alquiler”.
Estos consejos sirvieron a Sergio, uno de los allí congregados, que explicó que en sus tres años como inquilino había logrado pasar de pagar 950 euros por un piso en la zona de Tetuán en Madrid a 850 euros. Su empeño le llevó a encontrar una vivienda de mayor tamaño en la misma zona con trastero y garaje por sólo 650 euros.
Mateo también se mostró convencido de que los precios de los pisos bajarán aún más. “Respecto a los precios de máximos de mediados de 2006, espero que caigan entre un 65 y 70% en grandes zonas urbanas, y entre el 80-85% en zonas de veraneo. Eso es lo que ya están ofreciendo los llamados fondos buitres, sobre los que opina que están tomando decisiones racionales y no emocionales.
El experto se despidió de su público argumentando que desde el punto de vista moral, él cuenta lo que está sucediendo. “Quiero acabar con un mensaje positivo porque el problema de la vivienda se va a solucionar”. Aunque reconoció que el conflicto va para largo porque muchas familias han visto como su patrimonio se ha destruido entre un 30% y un 25%.
Mateo es un hombre “criado” dentro del sistema financiero. Licenciado en Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena, trabajó durante 4 años en la concesión de créditos a bancos y aseguradoras, negocio que le puso en contacto con distinto productos estructurados como las garantías hipotecarias.
http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2523749
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