La banca de EE UU vuelve a estrellarse con la vivienda

A. B. Nieto - Washington - 07/10/2010

Cada vez que se dan a conocer las cifras de ventas de casas en EE UU los analistas vuelven su vista al inventario de viviendas por vender para estimar cuándo podría empezar a remontar una crisis brutal. Un reciente fenómeno puede añadir incertidumbre a las ventas, más hogares al stock y es posible que, incluso, deprima aún más al mercado de la vivienda y gripe la mayor economía del mundo. En el centro del este episodio está, una vez más, la banca.

A mediados de septiembre, GMAC Home Mortgage informó de que iba a parar todos los embargos que tenía abiertos en 23 Estados. En esos territorios tiene que haber una aprobación judicial para arrebatar una vivienda a los propietarios que se encuentran en mora dilatada. La filial de Ally Financial tomó esta decisión tras haber detectado algunos problemas de forma en los documentos legales. GMAC no especificó cuantos procesos estaban afectados.

Unos días más tarde, JP Morgan Chase explicó que iba a detener 56.000 embargos para revisar los procedimientos legales que había seguido en esos mismos 23 Estados. Finalmente, este fin de semana, Bank of America dijo que también detendría sus embargos por las mismas razones, sin especificar a cuantas hipotecas afectaba y, al igual que Chase, reiteró que solo era una revisión y que esperaba retomar los procesos en breve.

Estos problemas legales han desatado todas las alarmas en EE UU y han vuelto a elevar el estado de sospecha y las dudas sobre la responsabilidad de una banca que antes de la burbuja rebajó los estándares crediticios para conceder préstamos a quien apenas tuviera un historial regular, independientemente de su situación financiera. Esta práctica inundó el mercado de titulizaciones hipotecarias que, con el tiempo, provocaron una intensa crisis financiera y económica.

Efectos sobre el inventario

A la hora de ejecutar los embargos, la banca está demostrando que los procedimientos, que se han disparado en esta crisis, han desbordado su capacidad para gestionarlos. Si estos se detienen, el ajuste en el mercado de la vivienda podría dilatarse porque, por ejemplo, el 21% de las casas que se vendieron en agosto son embargadas, lo que ayuda a rebajar el inventario. Los precios pueden volver a caer.

GMAC hizo el anuncio de la suspensión después de que se detectara que muchos documentos necesarios para proceder a los embargos fueron firmados por empleados que no habían verificado informaciones, por lo que estaban plagados de errores que han viciado de defectos de forma los procedimientos judiciales. Se han dado casos, incluso, de declaraciones notariales con fecha anterior a la documentación de la que daban fe.

Los errores y las declaraciones de algunos empleados han transmitido la idea de que el interés del banco era acelerar los embargos y tanto celo se puso en ello que se han documentado ocasiones en las que una sola persona ha firmado 10.000 documentos de embargo en un solo mes, lo que hace imposible que haya podido haber un mínimo proceso de verificación, contraste de datos y solución de errores.

El episodio, que no es aislado y no sólo concierne a GMAC o los bancos que han parado los embargos, está dando el nombre a este último escándalo que ya se conoce como el de las "firmas robot".

Parte del problema es que, puesto que las hipotecas eran vendidas de banco a banco antes de ser titulizadas y repartidas en pedazos en varios instrumentos de inversión, ahora es complicado establecer quién tiene derecho a embargar. No todos los acreedores tienen los documentos que demuestran que son los propietarios de una vivienda en mora dilatada, por lo que normalmente se han aceptado declaraciones juradas. Pero ahora, ante las dudas sobre su validez por los procedimientos y las firmas-robot, están siendo cuestionadas. Es algo que no hace más que apuntar a los fallos en los procesos de titulización.

Según Bloomberg, un grupo de propietarios en Kentucky ha demandado contra Citigroup, Ally y Mortgage Electronic Registration Systems, la compañía que gestiona la transferencia de hipotecas entre los bancos. Los propietarios alegan que con tácticas mafiosas se han embargado propiedades sobre las que los bancos no tenían títulos de propiedad.

Algunos jueces no hacen más que devolver documentos a las entidades para que arreglen sus reiterados defectos de forma, lo que alarga más los procesos. Los fiscales generales de seis Estados investigan las irregularidades. Además, varios legisladores han instado al Gobierno a que abra de inmediato una investigación.

La onda expansiva toca a aseguradoras e inversores

La mayoría de las entidades afectadas afirman que van a poner la documentación en orden y verificar sus procesos en semana pero la situación ya está mandando ondas expansivas a los mercados. Por un lado el de la vivienda. Para vender casas embargadas se precisa de un seguro de los que se encargan entidades como Fidelity National, First American Corp. o Stewart Info. Una de ellas, Old Republic National Title Insurance, dijo el viernes que no iba a extender este servicio a propiedades embargadas por JP Morgan Chase.

La cotización de todas estas aseguradoras se ha visto afectada. Algunas, afirman que en cualquier caso "la buena fe" del comprador de la vivienda es determinante. No obstante, los riesgos judiciales pueden parar muchas ventas y volver a deprimir precios, además de aumentar los ya abultados inventarios.

En el otro lado están los inversores en títulos hipotecarios y los bancos. Mientras que la vivienda en mora siga sin embargarse, los dueños de los bonos continúan recibiendo pagos por parte del banco. El problema para los inversores es relativo, aunque para la entidad el cargo es oneroso. Los titulares de bonos júnior salen beneficiados, puesto que así alargan el cupón. En cambio, los acreedores sénior presionan para que se acelere el proceso de forma que los gastos de tramitación no se disparen. Así, al venderse la casa, esperan recuperar una mayor porción del principal que invirtieron. Un dinero que los titulares de deuda júnior ya dan por perdido.