La vivienda debe bajar más para ser interesante

¿Es ahora un buen momento para invertir en vivienda? Teniendo en cuenta que esta inversión no ha sido históricamente demasiado atractiva, pese a ser la preferida de los españoles, y se ha movido en rentabilidades no más allá de un 3%, el momento es interesante.

Y es que la incipiente corrección de precios que ya se ve en alguna tipología de inmuebles eleva la potencial rentabilidad a un entorno del 3,5 al 4%, "un paso muy importante, ya que venimos de márgenes del 2 al 2,3% en la época del boom, de 2004 a 2007", explica Nicolás Llari de Sangenís, director de Residencial de CB Richard Ellis. Piénse que los depósitos están dando un 4 % y la rentabilidad media de los fondos a un año se sitúa en el 5%.

Pero cuidado, porque no estamos ante un mercado convencional. Su mayor capacidad de seducción viene del hecho de ser un bien tangible, alejado de la volatilidad de otras inversiones. Pero se trata también de uno de los más mercados más heterogéneos y complejos, en el que no es lo mismo estar hablando de un piso céntrico de uso residencial en una capital que de otro en destino vacacional de segunda o tercera línea de costa. Como tampoco si nos referimos a un inmueble de oficinas o local comercial.

En estos últimos, según Llari de Sangenís, hay tradicionalmente un diferencial de rentabilidad que la eleva a una horquilla del 5,5 al 7%. ¿Lo más rentable ahora en residencial? "Primera residencia frente a segunda, en unidades pequeñas de uno o dos dormitorios y menos de 80 metros cuadrados".

Pero insistimos, esta foto fija hay que matizarla. "Invertir en vivienda hoy es como hacerse trampas en el solitario, ha sido el mayor fiasco de los inversores y sólo cabe considerarlo como un instrumento de renta fija", dice Enrique Borrajeros, socio de Abante. Y no es el único. La mayoría de los analistas financieros consultados desconseja esta inversión. "Desde el punto de vista de una cartera óptima no lo veo: tengo el mundo entero para invertir", señala Javier Kessler, presidente de Aseafi (asociación de asesores financieros independientes).

El ciclo económico

También estos expertos sitúan la rentabilidad en el entorno del 3%, 4% a lo sumo, como explica Lorenzo Dávila, analista financiero y profesor del IEB, quien matiza que "si me dicen que en alta gama se encuentra un inmueble que renta un 5%, me lo creo". En cualquier caso cree que "el mercado está todavía sobrevalorado, queda un stock muy elevado y una demanda que no despega, ni siquiera en el ámbito europeo". Y va más allá: "Parece que en España sólo sabemos invertir en ladrillo. De la crisis inmobiliaria anterior, de finales de los ochenta hasta el 91 no nos recuperamos hasta el año 97; ésta se destapó en 2007, ¿y vamos a comprar ya?".

"Hasta que el ciclo económico no se de la vuelta, a partir de 2013 y hasta probablemente 2020, no podemos considerar este tipo de inversión. El movimiento en el inmobiliario es lento, no como en la bolsa, que en un día puede subir un 10%", señala Borja Durán, presidente de CFA, quien asegura que los datos actuales de repunte en el mercado de vivienda "son un espejismo; la realidad es que los precios tienen que seguir bajando y al mercado le queda bastante por corregir".

En nuestro país, de 2002 a 2008, se construyeron de media 800.000 viviendas al año y nadie sabe a ciencia cierta el stock que queda, aunque se habla de un millón y medio aproximado. Es un número "elevadísimo para un país como España, y quiere decir que todas esas viviendas no las quiere nadie en principio; hay poco interés para el inversor en un escenario así", sostiene Víctor Alvargonzález, consejero delegado de la asesoría independiente Profim. Del mismo modo que esta burbuja inmobiliaria ha sido mayor que las anteriores, la salida será más prolongada. Pero matiza y habla de dos excepciones: "Inmuebles de muy alta calidad y aquéllos en los que se ha adelantado el descuento a futuro". Aun así dice: "No tendría prisa, a no ser que quiera comprarle un piso a mi hijo".

Además, añade que la rentabilidad en dividendo del piso alquilado se ve distorsionada por la especulación salvaje de estos últimos años, basada en el crédito: "Muchos tienen ahora pisos que no han podido alquilar y que siguen pagando; éstos los alquilan por cualquier cantidad". Con todo, sostiene que, "en España, por desgracia, el ladrillo seguirá siendo una forma de inversión. Digo por desgracia porque es una inversión poco productiva".

¿Qué vale la vivienda?

Pero ¿cuánto vale la vivienda, qué precio tiene? Para José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank, es una cuestión muy polémica: "La evolución de precios de venta, al igual que el resto de valores inmobiliarios, es como el mito de la caverna". Explica que en los datos que ofrece el Ministerio de Vivienda han desaparecido las series históricas, "para luego reaparecer pero modificadas, cosas de la metodología, dicen". Sólo en mercados como las oficinas o el industrial en Madrid y Barcelona están muy analizados, "ya que las consultoras de primer orden compartimos la información, nos pasamos las operaciones y sabemos a cuánto se está vendiendo o alquilando realmente en estos mercados".

Según el último índice de mercado (de marzo) que elabora la tasadora Tinsa, en los primeros tres meses del año, el valor de la vivienda ha descendido un 1,7%. La bajada acumulada de valor desde que el índice general alcanzó máximos a finales de 2007 continúa aumentando y se sitúa ya en el -16,2%. En concreto, los mercados de segunda residencia, en costa mediterránea y territorios insulares, lideraron las bajadas, del 7,8 y 5,7%, y en grandes ciudades y áreas metropolitanas la bajada fue del 5,4 y 5,6%.

En el centro de Madrid, por ejemplo, nos cuenta el director de una inmobiliaria, "las ventas se están realizando con mucha calma, y los precios no están tocando suelo, si bien es cierto que los productos que se venden están a muy buen precio". Aunque el año bueno para comprar en el centro de una capital será 2011, admite, "cuando haya mayor ajuste y aflore el ahorro que están amasando los potenciales compradores".

Juan Velayos, consejero delegado de Renta Corporación, no se atreve a ponerle fecha a la recuperación del mercado: "Los más optimistas consideran que en un año se puede volver a los niveles de 2005, los más pesimistas, en tres años". En su caso, se inclina por rentabilidades que pueden situarse entre el 5 y el 6%, en un segmento residencial y de grandes ciudades, "tengo más dudas en el de segundas residencias". En ese caso, se trata más de buscar ese capricho, que no inversión: "Si estás enamorado de Ibiza, es el momento de comprar algo, pero para disfrutarlo".

Y es que en la costa, a día de hoy, hay más oportunidades de compra que de inversión, como señala Jaime Beltrán, director de Inmobiliario de Ernst & Young Abogados. "Se ha parado la inversión en segunda vivienda de costa y lo que se puede estudiar son operaciones concretas, por ejemplo, los bancos se han quedado con Polaris World".

En cualquier caso, es difícil saber qué rentará a corto o medio plazo. Desde el Centro de Inversiones de Deutsche Bank en España son tajantes: "Es difícil para un particular acertar con el momento adecuado para entrar o salir de un mercado tan complejo como éste. Si el inversor no busca especular sino un retorno sostenible en el tiempo, una fórmula puede ser la participación en un producto de inversión inmobiliario, sea en fórmula de seguro o de fondo, que diversifique entre mercados y tipologías de inmuebles", comentan los expertos de Deutsche.

Y en el caso de inversión inmobiliaria, señala Ignacio Polavieja, responsable de productos de Arcano Wealth Advisor, "cuanta más certeza se tenga de las fuentes de rentabilidad, mejor". Se trata de ser conservador en las variables que menos se pueden controlar, como la revalorización: sé a qué precio compro, no sé a qué precio vendo. Y asegurar el 80% de la rentabilidad del lado de las rentas, a ser posibles con garantías o contratos de obligado cumplimiento. En cualquier caso, no recomienda la inversión por debajo de un 3% de rentabilidad.

Alternativas

Aunque el momento es incierto, siempre existen nichos y buenas ideas. Por ejemplo, las operaciones de venta con derecho a alquiler (que se conocen como sale and leaseback): tengo dinero para invertir y una empresa instalada en un inmueble necesidad de liquidez, le compro el inmueble con los bichos dentro y me aseguro una renta. Y operaciones de permuta con promotores a cambio de comercializar luego los pisos que se construyan.

Para Gregorio Izquierdo, director del IEE, empiezan a surgir oportunidades que aunque "no son generalizadas", sitúan a la vivienda como "un activo que ha reconocido su depreciación y que reúne las características de una inversión". Una depreciación que en ciudad, por ejemplo, ha alcanzado de un 15 a un 20%, aunque las incertidumbres estén ahí: "No se sabe si se ha tocado fondo y si este año será mejor que el que viene". Y ofrece otra clave: no por depreciarse más es mejor el inmueble como oportunidad de inversión. Cuando se considera un 20 por ciento en la bajada de precios, hay unidades que se han rebajado un 30% y otras, un 10%.

Por ejemplo, como explica José Manuel Sánchez, de Knight Frank, "hay viviendas de alta gama, donde las rebajas tienen como tope el 15% aproximadamente, así que, dado que estas viviendas tienen una demanda más solvente, sí han generado ventas y, por tanto, la repercusión por metro cuadrado es más elevada que la media". Pero si no hablamos de renta por alquiler, sino precisamente de repercusión por metro cuadrado, ¿qué rentabilidad hay que exigir a esta inversión? "Deberíamos exigir, otra cosa es que se consiga, un 20%, para inmobiliario, algo menos para bolsa, un 15%, y más de un 25% para capital riesgo", explica Rafael Romero, director de inversiones de Unicorp.

Con todo, en el mercado inmobiliario, debido a su complejidad, "uno debe aspirar a una buena compra, no a la mejor compra", como sentencia Izquierdo, del IEE

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/2089652/04/10/La-vivienda-debe-Bajarpara-ser-interesante.html