LOS EXPERTOS APUNTAN QUE HASTA 2011 NO SE ESTABILIZARÁ
Este año se concederán más hipotecas y la producción seguirá parada debido al 'stock'
'El alquiler con opción a compra ha sido la estrella de 2009 y lo será también en 2010'
BENITO MUÑOZ | LUIS M. DE CIRIA fuente elmundo.es
MADRID.- 2009 se marchó con una agonía similar a 2008, pero con leves síntomas de que las cosas mejorarán o que, al menos, no podrán empeorar más aún en el sector inmobiliario. Las cosas de la vivienda no son otras que las grandes cuestiones del ciudadano de a pie interesado en comprar casa a buen precio, en venderla sin perder mucho, en poder hipotecarse ventajosamente..., y en otra serie de cuestiones que varios expertos en diferentes especialidades han diseccionado a petición de este suplemento.
Nadie ha dicho claramente: "¡Por fin, 2010!"; pero sí: "¡Adiós, 2009, adiós!". En el actual panorama, los diferentes agentes apuntan que el mercado está maniatado por el 'stock' de viviendas, pero también hablan de la enorme importancia del empleo y de la crisis financiera.
El precio
Es sin duda el elemento fundamental, incluso en épocas de vacas gordas, pero en ésta de flaca actualidad, por la implacable crisis, parece aún más significativo. El precio de la vivienda nueva es el más medible, aunque las distintas estadísticas oficiales no suelen coincidir entre sí ni tampoco con los datos de otros organismos ni con las opiniones de los expertos más contrastados.
Si bien es cierto que toda predicción no deja de tener algo de conjetura debido a la diferencia de los distintos mercados inmobiliarios de las comunidades autónomas, los analistas consultados sí se han mojado para hablar largo y tendido del ejercicio que ya pisamos. "En 2010 se mantendrá el nivel de caída de precios de 2009. Esperamos que la bajada general a lo largo del año esté entre el 5% y el 6%", afirma Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
'En los dos grandes mercados, Madrid y Barcelona, los precios dejarán incluso de caer en el segundo semestre'
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"El precio de los pisos nuevos ha caído un 20% en 2009, aunque a la hora de hacer los estudios sólo se refleje un 6% o poco más debido a las ventas producidas. Igualmente las oportunidades con rebajas del 45% se han ido vendiendo", añade.
En una línea similar apuntan algunos analistas del sector. "Seguirán cayendo los precios de las casas nuevas aunque quizá menos que en 2009. En España, teniendo en cuenta la diversidad de mercados que hay, se producirá una bajada en torno al 7% o el 8%", según Gonzalo Bernardos, economista de la Universidad de Barcelona. "En los dos grandes mercados, Madrid y Barcelona, los precios dejarán incluso de caer en el segundo semestre, porque es donde menos exceso de oferta habrá, pero sí más demanda de inversión", apunta este experto. "A los inversores conservadores se han añadido los subasteros. Con una regla común: comprar pisos un 40% o 50% más baratos que en 2007", aclara.
Entre las asociaciones de consumidores, los tiros suenan de forma parecida. Así, señalan: "Si en 2009 se ha llegado a bajadas del 9% o el 10%, dependiendo de las zonas, en 2010 no creemos que se varíen mucho del 4% o del 5%", según las palabras de Ángel Garay, adjunto a la Presidencia de Ausbanc. "En 2011 habrá una estabilidad de los precios. En dos años no habrá subidas de precios", añaden en la misma asociación. Y resumen: "El mercado necesita sacar el 'stock' y vender como sea".
Con respecto a la vivienda usada, Bernardos opina que "bajará entre un 5% y un 10%, de media". "Hay que valorar que hay muchas casas mal ubicadas que no se van a vender por mucho que bajen", añade. Bernardos prefiere diferenciar bien Madrid y Barcelona, puesto que, en su opinión, en estas grandes ciudades las cosas son diferentes. "En 2009, los pisos de segunda mano cayeron un 14% en Barcelona y un 12% en Madrid. En 2010 la caída estará entre el 7% y el 8%", afirma.
'Los particulares bajan más rápido y los promotores han visto en 2009 qué precios son convenientes para la venta'
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En Ausbanc opinan que "el mercado de la vivienda usada va por delante del de la nueva. En 2010, los precios bajarán entre un 4% y un 5%". Y también que las bajadas son mayores que las de las casas a estrenar. "Los particulares bajan más rápido y los promotores han empezado a ver en 2009 qué precios son los convenientes para la venta", dice Ángel Garay.
¿Cómo puede afectar el 'stock' de los bancos a los precios? "Ya está afectando, porque tienen mayor margen de rebaja que los promotores", señala Bernardos. Desde su punto de vista, "los bancos van a refinanciar a los promotores cuyos pisos no dan buena rentabilidad a las entidades financieras".
Hipotecas
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), en 2010 el mercado hipotecario tendrá "un marcado carácter contradictorio". Esta asociación prevé que durante este año existan factores que actuarán positivamente en la concesión de hipotecas como los bajos tipos de interés, el ajuste de los precios y el aumento de las compraventas que se sustentará por una demanda que es "estructuralmente fuerte" y que está buscando su equilibrio "en términos de precio y financiación".
La AHE también cree que las medidas aprobadas por el Gobierno con el objetivo de dinamizar el mercado inmobiliario "deberían animar a la demanda potencial que realmente está decidida a comprar". "Tanto la débil evolución del PIB, como unas tasas de desempleo que, aunque a menor ritmo, seguirán creciendo, no parecen el mejor escenario para apostar por una recuperación del sector", afirman desde la AHE, que espera que el crecimiento del saldo hipotecario "se sitúe en tasas similares a las registradas en 2009".
Con respecto a los tipos y especialmente el Euribor: 'En 2009 se ha tocado suelo'
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Con respecto a los tipos de interés y muy especialmente el Euribor, que es el índice de referencia mayoritario en España, Ángel Garay apunta: "En 2009 se ha tocado suelo. En diciembre ha habido un pequeño repunte (el Euribor pasó del 1,231% de noviembre al 1,242% de diciembre), y sólo queda subir. La gran pregunta es cuándo". "En conjunto, en 2010 esperamos una subida razonable en torno al 1,75%, puesto que venimos de mínimos históricos. Además, en otros países hay más claridad de cambio de ciclo. En Francia y Alemania se han incrementado los tipos", dice.
"Los tipos del Banco Central Europeo (BCE) subirán al 1,25% o 1,50% y el Euribor estará en torno al 2%. Si hablamos de tendencia, lo mejor es que lo peor de la crisis ha pasado", señala Gonzalo Bernardos. La AHE prevé que los tipos de interés continúen en valores mínimos, aunque su evolución podrá ser al alza ante posibles cambios de política monetaria por parte del Banco Central Europeo.
"Es previsible que durante todo el primer trimestre de 2010 los valores sean muy similares a los actuales, iniciando una corrección al alza en los meses centrales del año", indican fuentes de la AHE. La asociación reconoce que este incremento suave de los tipos situaría la media de la referencia para 2010 "en un valor ligeramente superior al registrado en 2009", aunque el resultado para el conjunto de los hipotecados "sería neutral".
'Sí, los bancos abrirán el grifo. Si el paro no sube más y la confianza regresa, se concederán más créditos'
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¿Y qué sucede con la apertura del grifo financiero? "La banca se compone de empresas que viven de conceder créditos a particulares y a las administraciones públicas. Llevan año y medio gestionando costes y ahora puede empezar la actividad crediticia aunque seleccionando mucho", dicen en Ausbanc. En Foro son optimistas: "Sí, los bancos abrirán el grifo. Si el paro no sube más y la confianza regresa –la tasa de ahorro es la mayor de la historia–, se concederán más créditos porque el comprador se lo pensará menos".
Actividad
Julio Gil, codirector del Máster Inmobiliario de la UNED, cree que la oferta de vivienda nueva durante este año se moverá en parámetros muy similares a los de 2009. "La producción de casas seguirá en el entorno del mínimo histórico, y no experimentará una sustancial mejora hasta que se vaya absorbiendo la sobreoferta existente", comenta.
En opinión de este economista, la rehabilitación debe de coger el relevo como motor del sector, aunque piensa que para ello "hay que afrontar reformas fiscales y técnicas importantes que atañen a todas las administraciones". En este mismo ámbito, Gil aventura que se puede observar un repunte en las obras de mejora de accesibilidad y eficiencia energética de edificios "debido a las ayudas que se han aprobado".
No se empezarán nuevos proyectos 'porque lo más urgente es que el 'stock' se vaya eliminando'
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Al igual que Gil, Carlos Smerdou opina que no se empezarán nuevos proyectos "porque lo más urgente es que el 'stock' se vaya eliminando". "Se deben hacer como mucho 165.000 viviendas en 2010. No hay una cifra necesaria, sino una realidad que analizar. Con ese número hay que ver si se reduce o se aumenta el 'stock' hasta que haya un número óptimo para abastecer a la demanda", indica el economista Gonzalo Bernardos.
Alquiler
"Mientras que haya un significativo 'stock' de viviendas sin vender, muchos propietarios verán en el alquiler la única alternativa para obtener una renta, aunque pequeña, por lo que la oferta de viviendas en alquiler seguirá creciendo", afirma Pedro Morón, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM). Y añade: "Adicionalmente, muchos promotores ven en el alquiler con opción a compra una forma de potenciar las ventas, por lo que este tipo de oferta aumentará sensiblemente".
Por su parte, en la Universidad de Barcelona señalan: "El alquiler con opción a compra ha sido la estrella de 2009 y lo será igualmente en 2010. Esto incidirá, además, en que se pedirán menos créditos".
fuente: www.inversorparticular.com
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