miércoles, 11 de noviembre de 2015

BANCOS, las precios de la vivienda comienzan a subir. Una buena noticia

"¿Ahora sí? ¿Ha llegado el momento de la recuperación de precios de los activos inmobiliarios en España? Más bien, ha llegado el final de la caída de precios. La mayor parte de los actores en los mercados consideran que hay indicios suficientes, que demuestran que los precios de la vivienda ya podrían empezar a crecer en países como España, aunque, en teoría, aún restaría parte de ajuste de los precios en términos de alquileres o renta disponible. Pero, como ocurre en el comportamiento de otros activos, en este caso financieros, la presión real de la liquidez y la presión psicológica de la falta de alternativas de inversión puede favorecer una recuperación más rápida de los precios. Veremos si es sostenible en el tiempo. Con todo, si finalmente se consolida una progresiva recuperación de los precios de la vivienda sin duda sería una buena noticia. Para las familias, al conllevar una mejora de su riqueza total (la deuda antes de la Crisis apenas suponía un 8 % de su activo, donde la vivienda representaba más del 80 % del total). Pero también para las entidades financieras, poniendo un suelo en el deterioro de su activo e incluso pudiendo revertir parte de las provisiones efectuadas en el pasado reciente. La vivienda es uno de los activos más relevantes en el patrimonio de las familias europeas", me dice el analista jefe de un banco de inversión anglosajón.

"Por fin una gran noticia  para la banca europea, en general, y la española, en particular. Los precios de la vivienda comienzan a subir. Lo dice, incluso, el BCE
 https://www.ecb.europa.eu/pub/pdf/other/eb201506_article01.en.pdf?21716071799ec7c6ffe7bd95bf21e92f

Años atrás leí un informe similar desde la Fed: los precios de la vivienda comenzaban a recuperarse, un indicio de normalización del crédito (bancario) y de la situación financiera de las familias. Ya saben que la recuperación de la construcción residencial no ha respondido desde entonces de una forma clara. Y menos como se esperaba. En la zona EUR, además, debemos considerar el fuerte ajuste en precio y actividad sufrido por el sector durante la Crisis. ¿Un ajuste finalizado? El BCE sostiene que la recuperación es con una intensidad menor que en el pasado, pero también valora que ahora parece sostenible. Naturalmente, la autoridad monetaria europea habla de medias...y la media puede esconder un comportamiento muy dispar por países...", añade José Luis Martínez Campuzano.

En definitiva, son especialmente Alemania y Austria los dos países que más están contribuyendo a la recuperación de los precios de la vivienda.

Pero, ¿hasta qué punto se han corregido excesos pasados? El ajuste en tamaño del sector sobre el PIB ha sido muy acusado en general. En términos de precio, aún hay debate sobre si ha sido suficiente. Pero, los hechos son claros y la mejora macro se traduce en argumentos positivos para que los precios se recuperen.

En el siguiente gráfico vemos la relación entre precios de la vivienda e ingresos, en términos de su promedio histórico. El ajuste en el caso de los países con excesos de sobrevaloración ha permitido que apenas sea un 3 % por encima de promedio histórico. En el caso de los países más afectados por la Crisis, los precios relativos ya están por debajo de promedio.


Dicho todo esto: ¿cómo puede influir el contexto de tipos de interés nulos en la "asequibilidad" de la vivienda? Mejor, ¿se puede considerar como un escenario sostenible a medio y largo plazo?. Esta es una cuestión que probablemente debata la Fed en estos dos días de reunión.



Por último, ya sé que este gráfico es como mínimo provocador: ¿hasta qué punto la inversión residencial es atractiva? Y en el gráfico lo compara con otras tradicionales, aunque lamentablemente el análisis se centra en su comportamiento de los últimos cuatro años y para países, a excepción de Francia, que no han sufrido una crisis residencial.



¿Y el futuro? El ECB recuerda que las medidas macroprudenciales pueden ser más apropiadas que las tradicionales para enfrentarse a potenciales riesgos derivados de la subida de los precios de la vivienda y/o actividad residencial.
Sí, será otra afirmación que debata probablemente la Fed.
SUBIDAS EN ESPAÑA
El precio medio de la vivienda en España aumentó un 0,8% en octubre respecto al mismo mes de 2014, su primer repunte interanual desde 2008, según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, en el que se afirma que, pese a este "punto de inflexión", la estabilización de los precios de la vivienda "aún debe consolidarse".
Las islas Baleares y Canarias y la costa mediterránea fueron las principales responsables de la subida interanual de precios registrada en octubre, con avances del 4,2% y del 3,6%, respectivamente. También se incrementaron los precios en las capitales y grandes ciudades, un 0,6%, mientras que las áreas metropolitanas y las pequeñas localidades los recortaron un 0,6% y un 0,2%, respectivamente.
En tasa acumulada desde enero, el precio medio de la vivienda ha subido un 0,4% respecto a finales de 2014, con la costa mediterránea (+5,6%) y las capitales (+3,2%).
Desde el precio máximo alcanzado en 2007, el precio medio de la vivienda acumula un descenso del 41%. La costa mediterránea es la zona donde los valores se han corregido con más intensidad desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, con un recorte del 46,7%.
Por su lado, el descenso acumulado de precios en las áreas metropolitanas es del 44,4% y del 44,5% en las capitales y grandes ciudades. El menor ajuste desde el punto álgido del ciclo se encuentra en la zona de Baleares y Canarias (-29,2%) y en el resto de municipios (-36,6%).
twitter.com/moisesssromero @MoisesssRomero
Moisés Romero

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